Immobilienbewertung bei Renovationsbedarf
Handbuch | Bewertung
Eine Liegenschaft, die in die Jahre gekommen ist, stellt Verkäuferinnen und Verkäufer vor eine besondere Herausforderung. Veraltete Küchen, abgenutzte Böden, eine erneuerungsbedürftige Heizungsanlage oder ein sanierungsbedürftiges Dach – solche Mängel beeinflussen den Wert einer Immobilie und damit auch den erzielbaren Verkaufspreis. Doch wie stark wirkt sich Renovationsbedarf tatsächlich auf den Marktwert aus? Und lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu investieren – oder ist es klüger, die Liegenschaft im bestehenden Zustand zu veräussern? Diese Fragen beschäftigen viele Eigentümerinnen und Eigentümer, und die Antworten sind weniger eindeutig, als man zunächst vermuten würde.
Wie Renovationsbedarf den Marktwert beeinflusst
Grundsätzlich gilt: Der Zustand einer Liegenschaft ist ein zentrales Bewertungskriterium. Bei einer professionellen Immobilienbewertung fliesst der bauliche Zustand direkt in die Wertermittlung ein – neben Lage, Grösse, Ausbaustandard und einer Reihe weiterer Faktoren. Eine Liegenschaft mit erheblichem Renovationsbedarf wird deshalb tiefer bewertet als ein vergleichbares Objekt in einwandfreiem Zustand.
Entscheidend sind jedoch das Ausmass des Renovationsbedarfs und die Art der betroffenen Bauteile. Kosmetische Mängel – abgenutzte Böden, verblasste Wandfarben, veraltete Badezimmerfliesen – werden von professionellen Bewertern anders gewichtet als strukturelle oder technische Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, ein veraltetes Elektrosystem oder eine nicht mehr normkonforme Heizungsanlage. Letztere können den Wert einer Liegenschaft erheblich drücken, weil sie mit substanziellen Investitionen verbunden sind.
Die hedonische Methode und ihr Umgang mit Zustand
Die in der Schweiz weitverbreitete hedonische Bewertungsmethode erfasst den Zustand einer Liegenschaft als einen von über 70 Faktoren. Sie vergleicht das Objekt mit ähnlichen Liegenschaften, die unter vergleichbaren Bedingungen verkauft wurden – und gewichtet dabei auch den Renovationsstand. Ein Objekt, das im Vergleich zu ähnlichen Liegenschaften in der gleichen Lage einen deutlich schlechteren Zustand aufweist, wird entsprechend tiefer eingestuft.
Die Methode hat jedoch Grenzen: Bei Liegenschaften mit sehr ausgeprägtem oder spezifischem Renovationsbedarf – etwa denkmalgeschützten Gebäuden oder Objekten mit besonderer Bausubstanz – ist eine ergänzende Experteneinschätzung unerlässlich. Nur ein erfahrener Bewerter kann in solchen Fällen die tatsächlichen Kosten und den daraus resultierenden Wertabschlag realistisch einschätzen.
Was Käufer einkalkulieren
Kaufinteressierte, die eine renovationsbedürftige Liegenschaft in Betracht ziehen, rechnen in der Regel sorgfältig: Sie schätzen den Renovationsaufwand, addieren diesen zum Kaufpreis und prüfen, ob das Gesamtpaket im Vergleich zu einer bereits renovierten Liegenschaft attraktiv ist. Wer als Verkäufer diesen Denkprozess kennt, kann seinen Angebotspreis von Anfang an realistisch kalkulieren – und unnötige Verhandlungsschlaufen vermeiden.
Renovieren oder nicht – die richtige Entscheidung treffen
Viele Verkäuferinnen und Verkäufer stehen vor der Frage, ob sie vor dem Verkauf noch investieren sollen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht – aber einige Grundsätze helfen bei der Entscheidung.
Welche Renovierungen den Immobilienwert steigern
Nicht jede Investition zahlt sich vor dem Verkauf aus. Entscheidend ist, ob der erzielte Mehrerlös die Kosten der Renovation übersteigt. Erfahrungsgemäss lohnen sich folgende Massnahmen am ehesten:
- Frische Malerarbeiten in neutralen Farben – vergleichsweise günstig und mit grosser Wirkung auf den ersten Eindruck
- Erneuerung von Bodenbelägen, besonders in stark frequentierten Bereichen wie Eingang, Wohnzimmer und Küche
- Modernisierung der Küche oder des Badezimmers – oft ein entscheidendes Kriterium für Kaufinteressierte
- Behebung sichtbarer Mängel wie tropfende Wasserhähne, klemmende Türen oder defekte Beleuchtung
- Aufwertung des Aussenbereichs: gepflegter Garten, frisch gestrichene Fassade oder ein ordentlicher Eingangsbereich
Grosse strukturelle Investitionen hingegen – ein neues Dach, eine komplett neue Heizungsanlage oder eine aufwendige Kellersanierung – amortisieren sich im Verkaufskontext selten vollständig. Hier ist es oft sinnvoller, den Renovationsbedarf transparent zu kommunizieren und den Preis entsprechend anzupassen.
Im bestehenden Zustand verkaufen
Manchmal ist es die klügere Entscheidung, eine Liegenschaft ohne vorherige Renovation zu verkaufen – besonders dann, wenn die finanziellen Mittel für eine umfassende Erneuerung fehlen, der Zeitdruck gross ist oder der Renovationsbedarf so umfangreich ist, dass partielle Massnahmen kaum einen spürbaren Effekt hätten.
In diesem Fall ist Transparenz das A und O. Wer den Zustand der Liegenschaft offen kommuniziert, alle bekannten Mängel deklariert und den Preis realistisch ansetzt, schafft eine solide Vertrauensbasis – und zieht genau jene Käuferinnen und Käufer an, die bewusst nach einem Renovationsprojekt suchen und bereit sind, selbst Hand anzulegen.
Den Angebotspreis richtig kalkulieren
Bei renovationsbedürftigen Liegenschaften ist eine fundierte Preisfindung besonders wichtig. Ein zu hoher Preis schreckt ab – ein zu tiefer verschenkt Wert, der durch gezielte Massnahmen hätte gehalten werden können.
Folgende Faktoren sollten bei der Preisfindung berücksichtigt werden:
- Aktueller Marktwert einer vergleichbaren, renovierten Liegenschaft in derselben Lage
- Realistische Schätzung der Renovationskosten auf Basis von Offerten oder Erfahrungswerten
- Abzug eines angemessenen Risikoaufschlags, den Käufer für die Unsicherheit einkalkulieren
- Berücksichtigung getätigter Investitionen, die den Wert trotz Renovationsbedarf stabilisieren
Die ImmoSky AG verfügt über die nötige Erfahrung, um renovationsbedürftige Liegenschaften realistisch zu bewerten und zum bestmöglichen Preis zu vermarkten. Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich fragen, wie sie den Wert ihrer Immobilie steigern oder ob sich eine Renovation vor dem Verkauf lohnt, erhalten dort eine fundierte, unverbindliche Einschätzung – und die Unterstützung, die sie brauchen, um die richtige Entscheidung zu treffen.
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