Hypothek Glossar und FAQ

Alles rund ums Thema Hypothek

Sie haben offene Fragen zum Thema Hypothek? Oder manche Begriffe aus dem Bereich sind Ihnen nicht ganz klar?
Wir stehen Ihnen als starker Partner mit nötigem Know-how zur Seite und helfen Ihnen weiter.

Tauchen Sie ein in die Welt der Immobilienfremdfinanzierung.

Auf dieser Seite finden Sie:
Glossar
FAQ

Glossar

  • Amortisation

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    Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung einer Hypothek in Teilbeträgen. Ein anderes Wort dafür ist "Tilgung".
    Hier gibt es 2 Formen:

    Direkte Amortisation
    Bei der direkten Amortisation reduziert sich mit jeder Rückzahlung der Betrag einer Hypothek und damit auch die Höhe des fälligen Hypothekarzinses.

    Indirekte Amortisation
    Statt Ihre Hypothek direkt zurückzuzahlen, investieren Sie in Ihre private freie Vorsorge (Säule 3a oder Versicherungslösung).

  • Eigenmittel

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    Zur Aufnahme einer Hypothek benötigen Sie mindestens 20% Eigenkapital - davon müssen 10% echte Eigenmittel sein. Guthaben aus der Pensionskasse sind keine echten Eigenmittel.

    Beispiele für echte Eigenmittel:

    • Ersparnisse
    • Vorsorgeguthaben aus der 3. Säule
    • Erbvorbezüge
    • Schenkungen
  • Festhypothek

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    Mit am häufigsten wird bei einer Ersthypothek die Festhypothek gewählt, da die höchste Planungssicherheit besteht. Durch die immer gleichbleibenden Zinsen kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, dafür ist der Zins von Anfang an aber auch höher als beispielsweise bei einer variablen Variante. Die Laufzeit kann bis zu 15 Jahre betragen. Dank dem fixen Zinssatz können Sie ihre Wohnkosten genau budgetieren und kennen somit Ihre finanziellen Verpflichtungen für die nächsten Jahre.
    Unser Tipp: Prüfen Sie gerade bei langen Laufzeiten vor Abschluss der Festhypothek, wie sich die Konditionen für einen eventuellen vorzeitigen Ausstieg gestalten.

  • Finanzierungsbestätigung

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    Die Finanzierungsbestätigung ist in der Regel eine formlose Zusage der Bank, in der sie sich bereit erklärt, die Finanzierung eines konkreten Kaufobjekts oder eines Investitionsvorhabens zu übernehmen. Diese kann verbindlich erfolgen oder unter Vorbehalt.

  • Hypothek

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    Fälschlicherweise versteht man unter Hypothek ein «Kredit für eine Immobilie». Per Definition handelt es sich jedoch um das Pfandrecht an der Immobilie.

  • LIBOR-Hypothek - Wichtig: LIBOR wird Ende 2021 durch SARON ersetzt

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    Die LIBOR-Hypothek (London Interbanking Offered Rate), die sich am britischen Bankenleitzinssatz orientiert, wird per 31.12.2021 eingestellt. Als Nachfolgerin der LIBOR-Hypothek wurde für den Schweizer Markt die SARON-Hypothek eingeführt, die auf dem SARON (Swiss Average Rate Overnight) Berechnungsmodul basiert.

    Mit einer SARON-Hypothek können Sie von den aktuellen Zinssätzen profitieren. Sie bietet mit festgelegten, aber kürzeren Laufzeiten einen variablen und meist günstigeren Zinssatz als eine Festhypothek. Die Hypothek basiert auf einem sogenannten Referenzzinssatz, unter dem sich die Schweizer Banken gegenseitig Geld leihen und Zinsen gewähren.

    Hier können Sie von transparenten und aktuellen Geldmarktzinsen profitieren, die sich aber alle drei Monate ändern. Somit ist eine höhere Risikobereitschaft nötig und Sie sollten davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten ein bis drei Jahren nicht ansteigen werden.

  • Tragbarkeit

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    Die Zusage zur Finanzierung Ihres Wohntraums ist kein Zufall. Zinsen, Amortisation (Tilgung), Unterhalts- und Nebenkosten dürfen im Verhältnis zum verbleibenden Bruttoeinkommen 33 % nicht übersteigen. Wir berechnen, welchen Betrag Sie finanzieren können.

  • Variable Hypothek

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    Eine weitere Variante ist die variable Hypothek, die eine unbestimmte Laufzeit hat, dafür aber schnell – normalerweise innerhalb eines halben Jahres – gekündigt werden kann. So ist man flexibel für andere Finanzierungsformen. Der Kreditgeber passt den Zinssatz ständig an die aktuellen Marktverhältnisse an, was zu weniger Planungssicherheit führt. Jedoch können Sie so von einem sinkenden Zinsumfeld profitieren.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Hypothek

  • Welche Arten der Hypothek gibt es in der Schweiz?

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    In der Schweiz existieren drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und die SARON-Hypothek (Geldmarkt-Hypothek). Zusätzlich gibt es für Neubauten die Sonderform Baufinanzierung. Bei allen Hypotheken hängt die Höhe des Zinssatzes von der Höhe des Kredites und dessen Laufzeit, den Marktzinsen sowie Ihrer Bonität (Kreditwürdigkeit) ab.

  • Welches Hypothekarmodell ist das richtige für mich?

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    Es gibt unterschiedliche Hypothekarmodelle. Welches ist das richtige für Sie? Die finanziellen Möglichkeiten spielen ebenso eine Rolle wie die Risikobereitschaft oder die zu erwartende Zinsentwicklung. In der Schweiz existieren drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und die SARON-Hypo­thek (Geldmarkt-Hypothek). Bei allen Hypotheken hängt die Höhe des Zinssatzes von der Höhe des Kredites und dessen Laufzeit, den Marktzinsen sowie Ihrer Bonität (Kreditwürdigkeit) ab.

  • Welche Immobilien kann ich mir leisten?

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    Die kalkulatorischen Zinsen und Nebenkosten plus allfällige Amortisationen, Unterhalts-/Alimentenzahlungen, sowie Privatkredite und Leasingaufwände, dürfen im Verhältnis zum verbleibenden Bruttoeinkommen nicht höher als 33 % sein. In einzelnen Fällen können die Finanzinstitute eine Belehnung über 33 % in Betracht ziehen.

  • Wann ist der richtige Zeitpunkt, eine Finanzierung bei ImmoSky anzufragen?

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    • Wenn Sie wissen wollen, in welcher Preisklasse Sie mit der Immobiliensuche starten können
    • Wenn Sie bereits ein konkretes Objekt im Blick haben 
    • Wenn Sie eine Zweitmeinung oder Offerte zu Ihrer Hausbank einholen möchten
  • Was ist eine zweite Hypothek?

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    Wenn die eingebrachten eigenen Mittel weniger als 35 % des Verkehrswerts der Immobilie ausmachen, wird der Differenzbetrag als «zweite Hypothek» bezeichnet. Die zweite Hypothek zeigt den Betrag an, den man innerhalb von 10 oder 15 Jahren, amortisieren muss. Diese kann auf direkter oder indirekter Weise getilgt werden.

  • Wie viel Eigenkapital benötige ich, um eine Hypothek zu bekommen?

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    Sie brauchen mindestens 20 % Eigenkapital, 10 % davon müssen echte Eigenmittel sein. Dazu zählen Ersparnisse, Vorsorgeguthaben aus der 3. Säule oder Erbvorbezug. Guthaben aus der Pensionskasse sind beispielsweise keine echten Eigenmittel.

  • Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirek­ter Amortisation?

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    Es besteht die Möglichkeit eine Amortisation indirekt oder direkt zu vorzunehmen.

    • Bei direkter Amortisation nimmt der Kreditbetrag periodisch ab, demzufolge wird die Zinsbelastung jährlich kleiner.
    • Bei indirekter Amortisation wird während eines Kalenderjahres auf ein 3. Säule A Vorsorgekonto oder 3. Säule A Vorsorge-Versicherungspolice überwiesen. Der Hypothekenbetrag bleibt während der Laufzeit gleich. Das Ansparen auf dem Vorsorgekonto nimmt zu und deren Einzahlung kann bis zum jährlichen Maximalbetrag bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.
  • Welche Unterlagen brauche ich für eine Finanzierungsanfrage?

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    Um eine Finanzierungsanfrage prüfen zu können, benötigen Kreditinstitute Unterlagen zur Immobilie und Ihrer aktuellen finanziellen Situation. Fehlende Unterlagen verzögern die Bearbeitung, halten Sie daher die folgenden Unterlagen bereit: 

    download Checkliste Finanzierungsanfrage

    Melden Sie sich auch bei uns, wenn Sie noch nicht alle Dokumente haben, wir helfen Ihnen bei der Beschaffung. 

  • Was ist nötig, damit mir der potenzielle Darlehensgeber eine Finanzierungsbestätigung ausstellt?

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    Bevor der potenzielle Darlehensgeber – also meist die Bank – eine schriftliche Finanzierungsbestätigung erteilt, werden Sie einer Bonitätsprüfung unterzogen und Informationen zur Immobilie werden eingeholt. Geprüft werden vor allem:

    • Finanzierungsbedarf

    • Informationen und Unterlagen zum Objekt (Grundbuchauszug, Exposé etc.)

    • Nachweise über vorhandenes Eigenkapital

    • Vermögensauskunft

    • Einkommensnachweise

  • Mehr Risiko ohne Finanzierungsbestätigung?

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    Ohne eine Finanzierungsbestätigung können sowohl für Käufer als auch Verkäufer erhebliche Nachteile entstehen. Das Risiko ist somit auf beiden Seiten höher. Weitere Infos zur Finanzierungsbestätigung finden Sie in unserem Blog Beitrag. Zum Artikel

  • Ist die Finanzierungsbestätigung eine verlässliche Finanzierungszusage?

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    Nein, eine Finanzierungsbestätigung ist, wie oben schon erwähnt, «formlos» also meist unverbindlich und darf nicht mit dem Darlehensvertrag verwechselt werden. Erst der Darlehensvertrag ist rechtsverbindlich. Hier werden alle Vertragsdetails zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgehalten.

  • Laufende Hypothek - Was geschieht im Scheidungsfall?

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    Es gibt verschiedene Szenarien und keine allgemeine Lösung. Ausschlaggebend ist die persönliche Situation der geschiedenen Parteien und deren Einigung nach Scheidungskonvention oder Scheidungsurteil.

    Es ist immer zu empfehlen, alle Szenarien zu besprechen bevor man mit dem finanzierenden Institut in Verbindung tritt. Massgebliche Fragen sind beispielsweise:

    • Wer hat wie viel eigene Mittel eingebracht und in welcher Form?
    • Wer kann diese Liegenschaft kalkulatorisch tragen?

    Die folgenden Beitragsarten bedürfen rechtlicher Abklärung hinsichtlich allfälliger Rückzahlungen:

    • Vorbezüge aus 2. oder 3. Säule
    • Erbvorbezug
    • Schenkung
    • Zinslose Darlehen

    Für die Neuberechnung der Tragbarkeit, werden vom Bruttolohn je nach Partei, die Alimente und Unterhaltszahlungen dazu addiert oder abgezogen. Wird die Liegenschaft verkauft, muss beachtet werden, dass die Grundstückgewinnsteuer korrekt berechnet wird, vor allem wenn eine der Parteien eine neue Liegenschaft erwirbt.

    Grundsätzlich gilt: Solange die Hypothekarzinsen pünktlich entrichten werden und allfällige Amortisationen eingehalten werden, kann bei einem Scheidungsfall die Hypothek weiterhin in Solidarhaftung beibehalten werden. Dies gilt auch bei der Erneuerung einer fälligen Hypothek. Bedingung ist immer, dass die kalkulatorische Tragbarkeit bei einer Neubewertung der Bank oder des Finanzinstituts, gegeben ist.

  • Wann eine Hypothek erneuern?

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    Es empfiehlt sich, sich frühzeitig Gedanken zur Art der Hypothek zu machen und die aktuellen Zinssätze und deren Trends zu beobachten. Zudem kann es unter Umständen auch finanziell attraktiv sein seinen bisherigen Anbieter zu wechseln.

    Wenn Sie beim bisherigen Anbieter bleiben:

    • 6 Monate vor Ablauf, mit neuer Hypothek auseinandersetzen
    • Zu beachten: Allfällige Zinszuschläge bei vorzeitigen Abschlüssen

    Falls Sie den Anbieter wechseln möchten:

    • Ideale Voraussetzungen für einen Wechsel des Anbieters sind gegeben, wenn man nur eine Hypothek auf dem Objekt hat oder alle Hypotheken des Objekts gleichzeitig auslaufen.
    • Zu beachten: Planen Sie genügend Zeit ein, da der neue Finanzierungspartner alle Dokumente prüfen muss.
  • Ist eine Hypothek zweckgebunden?

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    Grundsätzlich ist eine Hypothek ein Kredit, der im direkten Zusammenhang mit der Liegenschaft steht.
    Je nach Regelwerk des Finanzinstituts kann eine Hypothek «zweckfremd» abgeschlossen oder erhöht werden.

    Üblicherweise gilt:
    Solange die Tragbarkeit gegeben ist, wird eine Belehnung bis 65% des Verkehrswerts des Objekts gemacht. Von diesem Anteil kann ein Teilbetrag zweckfremd eingesetzt werden.
     
    Beispiel:

    Kosten

    Was Anteil

    CHF 1'000'000

    berechneter Verkehrswert des Objekts

    100%

    CHF 450'000

    vorhandene Hypothek auf dem Objekt

    45%

    CHF 200'000

    Anteil, der zweckfremd eingesetzt werden kann

    20%

    CHF 650'000

    neue Hypothek (erhöht um zweckfremden Teil)

    65%

    Über diesen Betrag kann frei verfügt werden (z.B. Kauf einer zweiten Liegenschaft, Anlagen).

    Eine zweckgebunden Erhöhung hingegen hat immer einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Liegenschaft (Renovation, Auszahlung von eingebrachtem Kapital bei Scheidung, aussergewöhnliche Einzahlung gemäss Stockwerkeigentümergesellschaft, etc.). In welchem Rahmen die Erhöhung gutgeheissen wird, hängt vom neu berechneten Wert der Liegenschaft nach Renovation und der letztendlichen Tragbarkeitsanalyse ab.

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Unser Tipp für Käufer

Kümmern Sie sich nicht erst um die Abklärung der Finanzierung, wenn Sie Ihr Traumobjekt gefunden haben. Auch ohne ein konkretes Kaufobjekt können Sie bereits eine Bonitätsprüfung durchführen lassen. Der Vorteil: Die Finanzierungsbestätigung kann viel schneller erteilt werden und Sie wissen bereits bei der Immobiliensuche bis zu welchem Betrag eine Finanzierung ohne Probleme möglich ist.

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