Hypothek Glossar und FAQ

In der Schweiz existieren drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und die SARON-Hypothek (Geldmarkt-Hypothek). Zusätzlich gibt es für Neubauten die Sonderform Baufinanzierung. Bei allen Hypotheken hängt die Höhe des Zinssatzes von der Höhe des Kredites und dessen Laufzeit, den Marktzinsen sowie Ihrer Bonität (Kreditwürdigkeit) ab.

Es gibt unterschiedliche Hypothekarmodelle. Welches ist das richtige für Sie? Die finanziellen Möglichkeiten spielen ebenso eine Rolle wie die Risikobereitschaft oder die zu erwartende Zinsentwicklung. In der Schweiz existieren drei Arten von Hypotheken: Festhypothek, variable Hypothek und die SARON-Hypo­thek (Geldmarkt-Hypothek). Bei allen Hypotheken hängt die Höhe des Zinssatzes von der Höhe des Kredites und dessen Laufzeit, den Marktzinsen sowie Ihrer Bonität (Kreditwürdigkeit) ab.

Die kalkulatorischen Zinsen und Nebenkosten plus allfällige Amortisationen, Unterhalts-/Alimentenzahlungen, sowie Privatkredite und Leasingaufwände, dürfen im Verhältnis zum verbleibenden Bruttoeinkommen nicht höher als 33 % sein. In einzelnen Fällen können die Finanzinstitute eine Belehnung über 33 % in Betracht ziehen.

• Wenn Sie wissen wollen, in welcher Preisklasse Sie mit der Immobiliensuche starten können
• Wenn Sie bereits ein konkretes Objekt im Blick haben 
• Wenn Sie eine Zweitmeinung oder Offerte zu Ihrer Hausbank einholen möchten

Wenn die eingebrachten eigenen Mittel weniger als 35 % des Verkehrswerts der Immobilie ausmachen, wird der Differenzbetrag als «zweite Hypothek» bezeichnet. Die zweite Hypothek zeigt den Betrag an, den man innerhalb von 10 oder 15 Jahren, amortisieren muss. Diese kann auf direkter oder indirekter Weise getilgt werden.

Sie brauchen mindestens 20 % Eigenkapital, 10 % davon müssen echte Eigenmittel sein. Dazu zählen Ersparnisse, Vorsorgeguthaben aus der 3. Säule oder Erbvorbezug. Guthaben aus der Pensionskasse sind beispielsweise keine echten Eigenmittel.

Es besteht die Möglichkeit eine Amortisation indirekt oder direkt vorzunehmen.

• Bei direkter Amortisation nimmt der Kreditbetrag periodisch ab, demzufolge wird die Zinsbelastung jährlich kleiner.
• Bei indirekter Amortisation wird während eines Kalenderjahres auf ein 3. Säule A Vorsorgekonto oder 3. Säule A Vorsorge-Versicherungspolice überwiesen. Der Hypothekenbetrag bleibt während der Laufzeit gleich. Das Ansparen auf dem Vorsorgekonto nimmt zu und deren Einzahlung kann bis zum jährlichen Maximalbetrag bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Um eine Finanzierungsanfrage prüfen zu können, benötigen Kreditinstitute Unterlagen zur Immobilie und Ihrer aktuellen finanziellen Situation. Fehlende Unterlagen verzögern die Bearbeitung, halten Sie daher die folgenden Unterlagen bereit: 

download Checkliste Finanzierungsanfrage

Melden Sie sich auch bei uns, wenn Sie noch nicht alle Dokumente haben, wir helfen Ihnen bei der Beschaffung. 

Bevor der potenzielle Darlehensgeber – also meist die Bank – eine schriftliche Finanzierungsbestätigung erteilt, werden Sie einer Bonitätsprüfung unterzogen und Informationen zur Immobilie werden eingeholt. Geprüft werden vor allem:

• Finanzierungsbedarf

• Informationen und Unterlagen zum Objekt (Grundbuchauszug, Exposé etc.)

• Nachweise über vorhandenes Eigenkapital

• Vermögensauskunft

• Einkommensnachweise

Ohne eine Finanzierungsbestätigung können sowohl für Käufer als auch Verkäufer erhebliche Nachteile entstehen. Das Risiko ist somit auf beiden Seiten höher. Weitere Infos zur Finanzierungsbestätigung finden Sie in unserem Blog Beitrag. Zum Artikel (externer Link)

Nein, eine Finanzierungsbestätigung ist, wie oben schon erwähnt, «formlos» also meist unverbindlich und darf nicht mit dem Darlehensvertrag verwechselt werden. Erst der Darlehensvertrag ist rechtsverbindlich. Hier werden alle Vertragsdetails zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgehalten.

Es gibt verschiedene Szenarien und keine allgemeine Lösung. Ausschlaggebend ist die persönliche Situation der geschiedenen Parteien und deren Einigung nach Scheidungskonvention oder Scheidungsurteil.

Es ist immer zu empfehlen, alle Szenarien zu besprechen bevor man mit dem finanzierenden Institut in Verbindung tritt. Massgebliche Fragen sind beispielsweise:

• Wer hat wie viel eigene Mittel eingebracht und in welcher Form?
• Wer kann diese Liegenschaft kalkulatorisch tragen?

Die folgenden Beitragsarten bedürfen rechtlicher Abklärung hinsichtlich allfälliger Rückzahlungen:

• Vorbezüge aus 2. oder 3. Säule
• Erbvorbezug
• Schenkung
• Zinslose Darlehen

Für die Neuberechnung der Tragbarkeit, werden vom Bruttolohn je nach Partei, die Alimente und Unterhaltszahlungen dazu addiert oder abgezogen. Wird die Liegenschaft verkauft, muss beachtet werden, dass die Grundstückgewinnsteuer korrekt berechnet wird, vor allem wenn eine der Parteien eine neue Liegenschaft erwirbt.

Grundsätzlich gilt: Solange die Hypothekarzinsen pünktlich entrichtet werden und allfällige Amortisationen eingehalten werden, kann bei einem Scheidungsfall die Hypothek weiterhin in Solidarhaftung beibehalten werden. Dies gilt auch bei der Erneuerung einer fälligen Hypothek. Bedingung ist immer, dass die kalkulatorische Tragbarkeit bei einer Neubewertung der Bank oder des Finanzinstituts, gegeben ist.

Es empfiehlt sich, sich frühzeitig Gedanken zur Art der Hypothek zu machen und die aktuellen Zinssätze und deren Trends zu beobachten. Zudem kann es unter Umständen auch finanziell attraktiv sein seinen bisherigen Anbieter zu wechseln.

Wenn Sie beim bisherigen Anbieter bleiben:

• 6 Monate vor Ablauf, mit neuer Hypothek auseinandersetzen
• Zu beachten: Allfällige Zinszuschläge bei vorzeitigen Abschlüssen

Falls Sie den Anbieter wechseln möchten:

• Ideale Voraussetzungen für einen Wechsel des Anbieters sind gegeben, wenn man nur eine Hypothek auf dem Objekt hat oder alle Hypotheken des Objekts gleichzeitig auslaufen.
• Zu beachten: Planen Sie genügend Zeit ein, da der neue Finanzierungspartner alle Dokumente prüfen muss.

Grundsätzlich ist eine Hypothek ein Kredit, der im direkten Zusammenhang mit der Liegenschaft steht.
Je nach Regelwerk des Finanzinstituts kann eine Hypothek «zweckfremd» abgeschlossen oder erhöht werden.

Üblicherweise gilt:
Solange die Tragbarkeit gegeben ist, wird eine Belehnung bis 65% des Verkehrswerts des Objekts gemacht. Von diesem Anteil kann ein Teilbetrag zweckfremd eingesetzt werden.
 
Beispiel:

Über diesen Betrag kann frei verfügt werden (z.B. Kauf einer zweiten Liegenschaft, Anlagen).

Eine zweckgebunden Erhöhung hingegen hat immer einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Liegenschaft (Renovation, Auszahlung von eingebrachtem Kapital bei Scheidung, aussergewöhnliche Einzahlung gemäss Stockwerkeigentümergesellschaft, etc.). In welchem Rahmen die Erhöhung gutgeheissen wird, hängt vom neu berechneten Wert der Liegenschaft nach Renovation und der letztendlichen Tragbarkeitsanalyse ab.