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Wissenswertes
Tragbarkeit einer Hypothek berechnen: So prüfen Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit
Der Traum vom Eigenheim steht und fällt mit der Finanzierung. Viele angehende Käufer fragen sich: Kann ich mir die gewünschte Immobilie überhaupt leisten? Die Berechnung der Hypothekentragbarkeit ist komplex und berücksichtigt nicht nur Ihr aktuelles Einkommen, sondern auch künftige Zinsentwicklungen und laufende Kosten. Banken wenden strenge Kriterien an, die viele Kaufinteressenten zunächst überraschen. Die Immobilienmakler der ImmoSky AG unterstützen Sie bei der realistischen Einschätzung Ihrer finanziellen Möglichkeiten und helfen Ihnen, die passende Finanzierungslösung zu finden, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie machen.
Grundlagen der Hypothekentragbarkeit
Die Tragbarkeit einer Hypothek beschreibt Ihre Fähigkeit, die laufenden Kosten einer Immobilienfinanzierung dauerhaft zu tragen. Schweizer Banken prüfen diese Tragbarkeit sehr genau, bevor sie eine Hypothek gewähren. Dabei geht es nicht nur um die aktuelle Zinslast, sondern um eine langfristige Perspektive über die gesamte Laufzeit der Finanzierung.
Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek?
Die Berechnung erfolgt nach festen Regeln, die von den meisten Schweizer Banken angewendet werden. Als Faustregel gilt: Die jährlichen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Zu den Wohnkosten zählen kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Nebenkosten. Die ImmoSky AG hilft Ihnen dabei, diese Berechnung korrekt durchzuführen, und zeigt Ihnen auf, welche Immobilienpreisklasse für Ihre finanzielle Situation realistisch ist.
Die Banken rechnen dabei nicht mit den aktuell oft niedrigen Zinssätzen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von typischerweise 5 Prozent. Dies dient als Sicherheitspuffer für künftige Zinserhöhungen und stellt sicher, dass Sie auch bei steigenden Zinsen noch zahlungsfähig bleiben.
Die drei Säulen der Tragbarkeitsrechnung
Bei der Prüfung der Hypothekentragbarkeit berücksichtigen Finanzinstitute drei wesentliche Komponenten, die zusammen die jährlichen Wohnkosten ergeben.
Kalkulatorische Zinsen
Banken rechnen mit einem hypothetischen Zinssatz von etwa 5 Prozent, unabhängig vom aktuellen Marktzins. Bei einer Hypothek von 800'000 Franken entspricht dies kalkulatorischen Zinskosten von 40'000 Franken jährlich. Diese Rechnung mag zunächst unrealistisch wirken, wenn die tatsächlichen Zinsen nur bei 2 Prozent liegen. Sie dient jedoch der Sicherheit und stellt sicher, dass Sie auch bei deutlich steigenden Zinsen noch zahlungsfähig bleiben.
Amortisation
Die zweite Hypothek – also der Teil der Finanzierung, der 65 Prozent des Verkehrswerts übersteigt – muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Diese Tilgung wird bei der Tragbarkeitsberechnung vollständig eingerechnet. Bei einer Gesamthypothek von 800'000 Franken und einem Verkehrswert von 1 Million Franken beträgt die zweite Hypothek 150'000 Franken. Über 15 Jahre ergibt dies eine jährliche Amortisation von 10'000 Franken.
Unterhalts- und Nebenkosten
Zusätzlich kalkulieren Banken mit Nebenkosten von etwa 1 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr. Bei einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken entspricht dies 10'000 Franken jährlich. Diese Pauschale deckt Unterhaltskosten, Versicherungen, Heizung und weitere laufende Ausgaben ab.
Die Ein-Drittel-Regel im Detail
Die zentrale Vorgabe bei der Tragbarkeitsberechnung lautet: Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal 33 Prozent Ihres jährlichen Bruttoeinkommens betragen. Diese Regel dient dem Schutz der Kreditnehmer und verhindert, dass Haushalte sich finanziell übernehmen.
Rechnen wir ein konkretes Beispiel durch: Sie möchten eine Immobilie für 1 Million Franken kaufen und verfügen über ein Eigenkapital von 200'000 Franken. Die Hypothek beträgt somit 800'000 Franken.
Ihre jährlichen Wohnkosten setzen sich wie folgt zusammen:
Kalkulatorische Zinsen (5% von 800'000): 40'000 Franken
Amortisation zweite Hypothek (150'000 über 15 Jahre): 10'000 Franken
Nebenkosten (1% von 1'000'000): 10'000 Franken
Gesamte Wohnkosten: 60'000 Franken jährlich
Damit die Bank diese Hypothek bewilligt, müssen Sie ein Bruttoeinkommen von mindestens 180'000 Franken jährlich nachweisen (60'000 dividiert durch 0.33). Dies entspricht einem monatlichen Bruttoeinkommen von 15'000 Franken.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in der Schweiz?
Die Eigenkapitalanforderungen sind in der Schweiz streng geregelt. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen Sie aus eigenen Mitteln beisteuern. Davon müssen mindestens 10 Prozent «harte» Eigenmittel sein, also Bargeld, Bankguthaben, Wertschriften oder Vorbezüge aus der Säule 3a. Die restlichen 10 Prozent können auch aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Bei einem Hauskauf von 1 Million Franken benötigen Sie also mindestens 200'000 Franken Eigenkapital in der Schweiz, davon 100'000 Franken in harten Eigenmitteln. Viele Käufer unterschätzen diese Anforderung oder sind überrascht, dass Gelder aus der Pensionskasse nur begrenzt angerechnet werden.
Bedenken Sie auch, dass zusätzlich weitere Kosten anfallen: Notarkosten beim Hauskauf in der Schweiz, Grundbucheintrag und Handänderungssteuer können je nach Kanton zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Nebenkosten müssen Sie zusätzlich zum Eigenkapital einplanen.
Besondere Situationen und Herausforderungen
Die Standardberechnung der Tragbarkeit funktioniert nicht für alle Lebenssituationen gleich gut. Einige Konstellationen erfordern besondere Aufmerksamkeit.
Selbstständigerwerbende
Wer selbstständig ist, hat es oft schwerer, eine Hypothek zu erhalten. Banken verlangen in der Regel die letzten drei Jahresabschlüsse und rechnen mit einem Durchschnittseinkommen. Schwankende Einkünfte werden konservativ bewertet. Ein höheres Eigenkapital kann hier helfen, die Tragbarkeit nachzuweisen.
Paare und Konkubinatspartner
Bei Paaren werden beide Einkommen für die Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt. Allerdings rechnen Banken bei Konkubinatspaaren oft nur mit einem Einkommen, da im Trennungsfall keine gesetzlichen Unterhaltspflichten bestehen. Verheiratete Paare haben hier einen klaren Vorteil bei der Finanzierung.
Pensionäre und ältere Käufer
Für Menschen über 50 Jahre wird die Tragbarkeitsrechnung strenger. Die zweite Hypothek muss bis zur Pensionierung amortisiert sein, was bei älteren Käufern höhere jährliche Tilgungsraten bedeutet. Nach der Pensionierung sinkt zudem das Einkommen, was bei der Kalkulation berücksichtigt wird.
Praktische Tipps zur Verbesserung der Tragbarkeit
Wenn Ihre Tragbarkeitsrechnung knapp ausfällt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, Ihre Situation zu verbessern:
Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital: Jeder zusätzliche Franken Eigenkapital reduziert die Hypothek und damit die laufenden Kosten. Mehr als die geforderten 20 Prozent einzubringen, kann entscheidend sein.
Wählen Sie eine günstigere Immobilie: Manchmal ist es besser, die Ansprüche anzupassen, statt sich finanziell zu übernehmen. Eine kleinere Wohnung kaufen oder ein Haus in günstigerer Lage kann die Lösung sein.
Optimieren Sie Ihre Einkommenssituation: Eine Lohnerhöhung, ein Jobwechsel oder zusätzliche Einkünfte verbessern die Tragbarkeit. Auch die Anrechnung von Mieteinnahmen aus vermieteten Räumen ist manchmal möglich.
Der Weg zur passenden Finanzierung
Die Berechnung der Hypothekentragbarkeit ist komplex und erfordert gründliche Vorbereitung. Verschaffen Sie sich frühzeitig Klarheit über Ihre finanzielle Situation, bevor Sie sich auf die Suche nach Immobilien begeben. Nutzen Sie einen Hypothekenrechner aus der Schweiz, um erste Orientierung zu erhalten, und lassen Sie sich von Fachleuten beraten.
Die ImmoSky AG unterstützt Sie nicht nur bei der Suche nach der passenden Immobilie, sondern auch bei der Einschätzung Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten. Mit unserer Erfahrung und unserem Netzwerk zu Finanzierungspartnern finden wir gemeinsam den Weg zu Ihrem Eigenheim – realistisch, solide und auf Ihre individuelle Situation zugeschnitten.
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