Wissenswertes
Hausverkauf Schritt für Schritt: 12 Phasen zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess mit vielen Fallstricken. Wer gut vorbereitet ist, erzielt einen höheren Preis und verkauft schneller. Wir führen Sie durch alle zwölf Phasen eines erfolgreichen Hausverkaufs in der Schweiz – von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Phase 1: Immobilienbewertung – Der Ausgangspunkt
Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, müssen Sie wissen, was sie wert ist. Eine realistische Bewertung ist das Fundament für einen erfolgreichen Verkauf.
Warum ist die Bewertung so wichtig?
Ein zu hoher Preis führt dazu, dass Ihre Immobilie monatelang auf dem Markt bleibt und als "Ladenhüter" gilt. Ein zu niedriger Preis kostet Sie bares Geld. Der richtige Angebotspreis liegt idealerweise 2–5% über dem realistischen Marktwert – als Verhandlungsspielraum.
Bewertungsmöglichkeiten
Kostenlose Online-Bewertung: Erste Orientierung in 5 Minuten
Makler-Bewertung vor Ort: Professionelle Einschätzung mit 70+ Kriterien (meist kostenlos bei Maklerauftrag)
Gutachter: Für besondere Fälle (1'500–3'000 CHF)
Die meisten Verkäufer nutzen die Kombination aus Online-Tool und professioneller Vor-Ort-Bewertung durch einen Immobilienmakler.
Phase 2: Verkaufsentscheidung – Mit oder ohne Makler?
Eine der wichtigsten Entscheidungen: Verkaufen Sie selbst oder beauftragen Sie einen Makler?
Privater Verkauf
Vorteile:
-
Keine Maklerprovision (2–3 % Ersparnis)
-
Volle Kontrolle über den Prozess
Nachteile:
Hoher Zeitaufwand (20–40 Stunden)
Keine professionelle Vermarktung
Rechtsunsicherheit
Oft niedrigerer Verkaufspreis
Verkauf mit Makler
Vorteile:
-
Professionelles Marketing auf allen Plattformen
-
Grosse Reichweite und Interessentennetzwerk
-
Besichtigungsmanagement
-
Verhandlungsführung
-
Rechtssicherheit
Nachteile:
Provision (wird meist vom höheren Verkaufspreis kompensiert)
Faustregel:
Bei Immobilien über 500'000 CHF lohnt sich ein Makler fast immer, da der Mehrerlös die Provision übersteigt.
Phase 3: Unterlagen zusammenstellen
Vollständige und korrekte Unterlagen schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten und beschleunigen den Verkaufsprozess erheblich.
Diese Dokumente benötigen Sie:
Pflichtdokumente:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Grundriss/Pläne der Immobilie
- Gebäudeversicherungsausweis
- Energieausweis (sofern vorhanden)
Wichtige Zusatzdokumente:
- Baubewilligung und Abnahmeprotokoll
- Rechnungen wertvermehrender Investitionen
- Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre
- Hypothekarvertrag (zur Information)
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Hauswartungsprotokoll
- Garantieunterlagen für Geräte
Tipp: Je lückenloser Ihre Dokumentation, desto professioneller wirken Sie auf Käufer und desto schneller geht der Verkauf über die Bühne.
Phase 4: Immobilie verkaufsbereit machen
Der erste Eindruck zählt. Investieren Sie Zeit in die Vorbereitung Ihrer Immobilie.
Home Staging Light
Sie müssen nicht gleich einen professionellen Stager beauftragen, aber einige Massnahmen lohnen sich:
- Entrümpeln und persönliche Gegenstände entfernen
- Gründlich putzen (ggf. Reinigungsfirma beauftragen)
- Kleine Reparaturen durchführen (tropfende Wasserhähne, defekte Lichtschalter)
- Neutrale Wandfarben streichen
- Aussenbereich aufräumen und Garten pflegen
Investitionen, die sich auszahlen
- Frische Wandfarbe: 1'000–3'000 CHF → Mehrwert 5'000–10'000 CHF
- Professionelle Reinigung: 500–1'000 CHF → Schnellerer Verkauf
- Kleine Reparaturen: 500–2'000 CHF → Vermeidet Preisverhandlungen
Phase 5: Professionelle Vermarktung
Jetzt geht es darum, Ihre Immobilie optimal zu präsentieren und die richtigen Käufer zu erreichen.
Phase 6: Interessentenverwaltung
Nach der Veröffentlichung trudeln hoffentlich zahlreiche Anfragen ein. Jetzt ist professionelles Management gefragt.
Schnelle Reaktionszeiten sind entscheidend
Antworten Sie innerhalb von 24 Stunden auf alle Anfragen. Interessenten kontaktieren oft mehrere Objekte parallel – wer zuerst reagiert, hat die besten Chancen.
Qualifizierung der Interessenten
Nicht jeder Interessent ist auch ein ernsthafter Käufer. Stellen Sie am Telefon einige Qualifikationsfragen:
- Wie ist Ihre Finanzierungssituation?
- Haben Sie bereits eine Finanzierungszusage?
- Welcher Zeitrahmen schwebt Ihnen vor?
- Haben Sie Ihre bisherige Immobilie bereits verkauft?
Seriöse Käufer werden diese Fragen verstehen und gerne beantworten.
Phase 7: Besichtigungen organisieren
Besichtigungen sind der kritische Moment – hier entscheidet sich oft, ob ein Verkauf zustande kommt.
Einzelbesichtigungen vs. Sammelbesichtigungen
Einzelbesichtigungen:
- Individuell, persönlich
- Mehr Zeit für Fragen
- Geeignet für höherpreisige Objekte
Sammelbesichtigungen:
- Effizient (mehrere Interessenten gleichzeitig)
- Erzeugt Wettbewerbsdruck
- Geeignet für stark nachgefragte Objekte
Tipps für erfolgreiche Besichtigungen
- Immobilie hell und freundlich gestalten (alle Lampen an)
- Angenehme Raumtemperatur (im Winter heizen, im Sommer lüften)
- Dezenter Duft (frisch gebrühter Kaffee, Blumen)
- Unterlagen bereithalten
- Ruhig bleiben, nicht aufdringlich verkaufen
- Ehrlich auf Fragen antworten
Goldene Regel: Lassen Sie Interessenten die Immobilie "fühlen" – manchmal ist weniger Erklärung mehr Verkauf.
Phase 8: Verhandlungen führen
Nach erfolgreichen Besichtigungen folgen Preisverhandlungen. Hier trennt sich die Spreu vom Weizen.
Verhandlungsstrategie
- Setzen Sie Ihren Angebotspreis 3–5% über Ihrem Mindestpreis an
- Bleiben Sie sachlich und emotional distanziert
- Argumentieren Sie mit Fakten (Lage, Zustand, Vergleichsobjekte)
- Setzen Sie Fristen für Angebote
Mehrere Interessenten geschickt managen
Wenn mehrere ernsthafte Käufer vorhanden sind, können Sie ein Bieterverfahren durchführen. Kommunizieren Sie transparent, dass es mehrere Interessenten gibt, ohne Details preiszugeben.
Wichtig: Lassen Sie sich auf Verhandlungstricks nicht ein. Seriöse Käufer haben realistische Preisvorstellungen.
Phase 9: Kaufvertragsentwurf prüfen
Ist die Einigung auf einen Preis erfolgt, erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf.
Was steht im Kaufvertrag?
-
Vertragsparteien
-
Objektbeschreibung mit Parzellennummer
-
Kaufpreis
-
Zahlungsmodalitäten
-
Übergabedatum
-
Gewährleistungsausschlüsse
-
Regelung zu Grundstückgewinnsteuer
-
Mitverkaufte Gegenstände (Möbel, Geräte)
Prüfpunkte
- Sind alle Angaben korrekt?
- Ist die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer geregelt?
- Stimmen Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten?
- Sind Nebenabsprachen schriftlich festgehalten?
Nehmen Sie sich Zeit für die Prüfung und lassen Sie im Zweifel einen Anwalt drüberschauen.
Phase 10: Beurkundung beim Notar
Der Kaufvertrag wird in der Schweiz notariell beurkundet. Erst damit ist der Verkauf rechtsgültig.
Ablauf der Beurkundung
1. Beide Parteien erscheinen persönlich beim Notar
2. Der Notar liest den Vertrag laut vor
3. Unklarheiten werden geklärt
4. Beide Parteien unterschreiben
5. Der Notar beglaubigt den Vertrag
Kosten
Die Notarkosten variieren kantonal, liegen aber typischerweise bei 0.5–1 % des Kaufpreises. In den meisten Kantonen trägt der Käufer diese Kosten, in einigen werden sie geteilt.
Phase 11: Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag
Nach der Beurkundung folgt die Kaufpreiszahlung, meist über ein Notaranderkonto (Depositar).
Ablauf:
1. Käufer überweist Kaufpreis auf Notaranderkonto
2. Notar veranlasst Grundbucheintragung
3. Nach Eintrag im Grundbuch wird Kaufpreis an Verkäufer ausgezahlt
4. Abzug: Grundstückgewinnsteuer (wird direkt einbehalten)
Zeitrahmen
Von der Beurkundung bis zur Grundbucheintragung vergehen in der Regel 2–4 Wochen.
Phase 12: Übergabe der Immobilie
Die letzte Phase ist die physische Übergabe der Immobilie an den Käufer.
Übergabeprotokoll erstellen
Bei der Übergabe wird ein Protokoll erstellt, das festhält:
- Zustand der Immobilie
- Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
- Übergabe der Schlüssel
- Übergabe von Unterlagen (Garantien, Bedienungsanleitungen)
- Mängelliste (falls vorhanden)
Was sollten Sie übergeben?
- Alle Schlüssel (Haus, Keller, Briefkasten, Garage)
- Fernbedienungen (Garagentor, Alarmanlage)
- Bedienungsanleitungen für Heizung, Haushaltsgeräte
- Kontakte (Hauswart, Handwerker, Gärtner)
- Vereinsmitgliedschaften (falls übertragbar)
Tipp: Fotografieren Sie den Zustand der Immobilie bei Übergabe. So sind Sie bei späteren Streitigkeiten auf der sicheren Seite.
Gute Vorbereitung ist alles
Ein Immobilienverkauf dauert in der Schweiz durchschnittlich 3–6 Monate vom ersten Inserat bis zur Übergabe. Mit professioneller Unterstützung und guter Vorbereitung verkaufen Sie:
- Schneller (weniger Zeit auf dem Markt)
- Teurer (optimaler Verkaufspreis)
- Stressfreier (Profis kümmern sich um Details)
Die zwölf Phasen zeigen: Ein Hausverkauf ist Projektmanagement. Wer strukturiert vorgeht, alle Unterlagen parat hat und sich professionelle Unterstützung holt, erzielt die besten Ergebnisse.
Haben Sie noch Fragen?
Wir sind für Sie da
Unsere erfahrenen Berater beantworten unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zu unserem Angebot.
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