Wissenswertes
Hypothek berechnen Schweiz: 6 Kriterien für die Tragbarkeit Ihrer Finanzierung
Der Traum vom Eigenheim wird in der Schweiz meist nur mit einer Hypothek wahr. Doch nicht jeder bekommt eine Finanzierung – und nicht jeder kann sich jede Immobilie leisten. Banken prüfen genau, ob Sie sich die Hypothek langfristig leisten können. Wir erklären die sechs entscheidenden Kriterien für die Tragbarkeitsrechnung.
1. Eigenkapital – Die erste Hürde
Ohne ausreichend Eigenkapital gibt es in der Schweiz keine Hypothek. Die Anforderungen sind streng und dienen dem Schutz der Kreditnehmer.
Mindestens 20% Eigenkapital erforderlich
Von den 20% Eigenkapital müssen mindestens 10% aus "echten" Eigenmitteln stammen. Die anderen 10% können aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen.
Beispiel bei einem Hauskauf von 1'000'000 CHF:
Benötigtes Eigenkapital: 200'000 CHF
Davon mindestens aus eigenen Mitteln: 100'000 CHF
Maximal aus Pensionskasse: 100'000 CHF
Was zählt als Eigenkapital?
Anerkannte Eigenmittel:
- Bankguthaben, Wertschriften
- Guthaben 3. Säule
- Vorbezug oder Verpfändung Pensionskasse (2. Säule)
- Erbvorbezug, Schenkungen
- Rückkaufswert Lebensversicherungen
- Wert bestehender Immobilien
Nicht anerkannt:
Kredite von Dritten
Privatkredite
Leasing-Guthaben
2. Kalkulatorischer Zinssatz – Der Stresstest
Banken rechnen nicht mit den aktuellen Marktzinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Damit stellen sie sicher, dass Sie sich die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten können.
Warum 5% und nicht der aktuelle Zins?
Aktuelle Hypothekarzinsen liegen bei 1.5–2.5%. Doch Zinsen können steigen. Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Sicherheitspuffer, der seit Jahren in der Schweiz gilt.
Rechenbeispiel:
Kaufpreis: 1'000'000 CHF
Eigenkapital: 200'000 CHF
Hypothek: 800'000 CHF
Tatsächliche Zinskosten (bei 2% Zinssatz): 800'000 CHF × 2% = 16'000 CHF pro Jahr
Kalkulatorische Zinskosten (für Tragbarkeit): 800'000 CHF × 5% = 40'000 CHF pro Jahr
Die Bank rechnet mit 40'000 CHF, obwohl Sie real nur 16'000 CHF zahlen. Diese Differenz ist Ihr Sicherheitspolster bei Zinserhöhungen.
3. Amortisation – Die Rückzahlung der Hypothek
Schweizer Hypotheken müssen teilweise zurückgezahlt werden. Die Amortisationspflicht ist gesetzlich vorgeschrieben.
1. und 2. Hypothek
1. Hypothek: Bis 66.67% des Verkehrswerts (oder Kaufpreises)
Keine Amortisationspflicht
Kann beliebig lange stehen bleiben
2. Hypothek: Von 66.67% bis 80% des Verkehrswerts
Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden
Amortisation mindestens 1% pro Jahr des Immobilienwerts
Beispiel bei 1'000'000 CHF Immobilienwert:
1. Hypothek: bis 666'700 CHF (keine Amortisation nötig)
2. Hypothek: 133'300 CHF (muss amortisiert werden)
Jährliche Amortisation: mindestens 10'000 CHF (1% von 1 Mio.)
Direkte vs. indirekte Amortisation
Direkte Amortisation:
Sie zahlen die Hypothek direkt bei der Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt, damit auch die Zinslast.
Indirekte Amortisation:
Sie zahlen in die Säule 3a ein. Die Hypothek bleibt gleich hoch, aber Sie sparen Steuern. Bei Pensionierung wird die Säule 3a zur Rückzahlung verwendet.
Steuervorteil:
Bei indirekter Amortisation können Sie die 3a-Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abziehen (bis 7'056 CHF pro Jahr für Angestellte).
4. Nebenkosten – Der oft unterschätzte Faktor
Neben Zins und Amortisation müssen Sie laufende Nebenkosten tragen. Banken rechnen pauschal mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr.
Was gehört zu den Nebenkosten?
- Gebäudeversicherung
- Unterhalt und Reparaturen
- Heizkosten, Strom, Wasser
- Grundsteuern (in einigen Gemeinden)
- Kehricht, Kanalisation
- Verwaltungskosten (bei Stockwerkeigentum)
Bei einer Immobilie von 1'000'000 CHF: Jährliche Nebenkosten: ca. 10'000 CHF
Realistische Nebenkosten
Die 1%-Regel ist ein Durchschnitt. Tatsächliche Nebenkosten variieren:
- Neubau: 0.5–0.7% (erste 10 Jahre wenig Unterhalt)
- Altbau: 1.2–1.5% (mehr Reparaturen)
- Minergie-Haus: 0.6–0.8% (niedrige Energiekosten)
Tipp: Legen Sie von Anfang an einen Reservefonds für grössere Reparaturen an (Dach, Heizung, Fassade).
5. Bruttoeinkommen – Ihre finanzielle Basis
Das Haushaltseinkommen ist die Berechnungsgrundlage für die Tragbarkeit. Je höher Ihr Einkommen, desto mehr Hypothek können Sie sich leisten.
Was zählt zum anrechenbaren Einkommen?
Voll angerechnet:
Lohn aus unselbständiger Erwerbstätigkeit (brutto)
AHV- und Pensionskassenrenten
Dauernde Unterhaltszahlungen (Alimente)
Teilweise angerechnet:
Einkommen aus Selbständigkeit (oft nur 70–80%)
Bonuszahlungen (je nach Regelmässigkeit 50–100%)
Vermögenserträge (Zinsen, Dividenden)
Nicht angerechnet:
Einmalige Zahlungen
Unregelmässige Einkünfte
Schwarzarbeit
6. Alter und Pensionierung – Der Zeithorizont
Banken berücksichtigen auch Ihr Alter und das Einkommen nach der Pensionierung.
Tragbarkeit nach Pensionierung
Die Bank prüft, ob Sie sich die Hypothek auch im Rentenalter leisten können. Dabei wird mit dem AHV-Renteneinkommen plus Pensionskassenrente gerechnet.
Faustregel: Das Renteneinkommen beträgt etwa 60-70% des letzten Erwerbseinkommens.
Beispiel:
Aktuelles Einkommen: 150'000 CHF
Geschätztes Renteneinkommen: 100'000 CHF
Die Tragbarkeit muss auch mit 100'000 CHF gegeben sein. Falls nicht, müssen Sie mehr amortisieren oder eine kleinere Immobilie wählen.
2. Hypothek bis zur Pensionierung zurückzahlen
Die 2. Hypothek (über 66,67% Belehnung) muss spätestens bei Pensionierung vollständig zurückgezahlt sein. Je älter Sie beim Kauf sind, desto höher die jährliche Amortisation.
Beispiel bei 50 Jahren:
2. Hypothek: 100'000 CHF
Zeit bis Pensionierung: 15 Jahre
Jährliche Amortisation: 6'667 CHF
Bei 60 Jahren:
Zeit bis Pensionierung: 5 Jahre
Jährliche Amortisation: 20'000 CHF
Praxisbeispiel – Vollständige Tragbarkeitsberechnung
Lassen Sie uns ein realistisches Beispiel durchrechnen:
Ausgangslage:
Immobilienwert: 900'000 CHF
Eigenkapital: 200'000 CHF (22%)
Hypothek: 700'000 CHF
Haushaltseinkommen: 170'000 CHF brutto
Alter: 40 Jahre
Berechnung der Wohnkosten:
Kalkulatorische Zinsen: 700'000 × 5% = 35'000 CHF
Amortisation: 900'000 × 1% = 9'000 CHF
Nebenkosten: 900'000 × 1% = 9'000 CHF
Total: 53'000 CHF/Jahr
Tragbarkeit:
53'000 / 170'000 = 31.2%
Die Tragbarkeit liegt unter 33% – Finanzierung ist möglich!
Monatliche Belastung real (bei 2% Zinsen):
Zinsen: 700'000 × 2% = 14'000 CHF/Jahr = 1'167 CHF/Monat
Amortisation: 9'000 CHF/Jahr = 750 CHF/Monat
Nebenkosten: 9'000 CHF/Jahr = 750 CHF/Monat
Total real: 2'667 CHF/Monat
Der Unterschied zwischen kalkulatorischen Wohnkosten (4'417 CHF/Monat) und realen Kosten (2'667 CHF/Monat) ist Ihr Sicherheitspolster.
-
So optimieren Sie Ihre Tragbarkeit
Wenn die Tragbarkeit nicht gegeben ist, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
1. Mehr Eigenkapital einbringen → kleinere Hypothek
2. Günstigere Immobilie wählen → niedrigere Gesamtkosten
3. Einkommen erhöhen → Nebenerwerb, Partnereinkommen
4. Amortisation anpassen → bei sehr guter Bonität möglich
5. Auf Zinsentwicklung warten → bei besseren Konditionen neu versuchenOnline-Rechner nutzen: Die meisten Banken und Immobilienportale bieten kostenlose Tragbarkeitsrechner an. Nutzen Sie diese, bevor Sie sich auf Immobiliensuche begeben. So vermeiden Sie Enttäuschungen und wissen genau, in welcher Preisklasse Sie suchen können.
Wichtig: Die Tragbarkeit ist ein Mindeststandard. Nur weil eine Hypothek tragbar ist, heisst das nicht, dass Sie sich maximal verschulden sollten. Planen Sie Puffer ein für unvorhergesehene Ausgaben, Jobverlust oder Familienzuwachs.
Haben Sie noch Fragen?
Wir sind für Sie da
Unsere erfahrenen Berater beantworten unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zu unserem Angebot.
Wir freuen uns auf Sie!
058 520 01 30
Mo - Do: 08:00 - 20:00 Uhr | Fr: 08:00 - 18:00 Uhr | Sa: 10:00 - 17:00 Uhr