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Immobilienverkauf in Zürich, Bern & Basel: 7 kantonale Besonderheiten

Die Schweiz ist klein, aber immobilienrechtlich ein Flickenteppich. Jeder Kanton hat eigene Regeln, Steuern und Marktdynamiken. Wir vergleichen die drei wichtigsten Wirtschaftszentren Zürich, Bern und Basel und zeigen, wo die entscheidenden Unterschiede liegen.

Die drei Immobilienmärkte im Vergleich

Zürich, Bern und Basel sind die drei grössten Deutschschweizer Städte mit sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten.

Kurz-Charakterisierung

  • Zürich

    • Wirtschaftsmetropole, Finanzplatz
    • Höchste Preise der Deutschschweiz
    • Ausgeprägte Wohnungsknappheit
    • Internationale Käuferschaft

  • Bern

    • Bundesstadt, Verwaltungszentrum
    • Moderate Preise
    • Entspannterer Markt als Zürich
    • Viele Bundesangestellte

  • Basel

    • Pharma-Standort, Dreiländereck
    • Hohe Preise (aber unter Zürich)
    • Grenzgänger-Thematik
    • Französischer und deutscher Einfluss

1. Preisunterschiede – Zürich ist Spitzenreiter

Die Preisschere zwischen den drei Städten ist erheblich.

Durchschnittspreise Eigentumswohnungen (100 m², gute Lage)

  • Zürich

    • Kernstadt:
      1'200'000–1'800'000 CHF

    • Seefeld/Enge (Top-Lagen):
      1'500'000–2'500'000 CHF

    • Aussenquartiere:
      800'000–1'200'000 CHF

       

  • Bern

    • Kernstadt (Altstadt):
      800'000–1'200'000 CHF

    • Kirchenfeld/Murifeld:
      900'000–1'300'000 CHF

    • Aussenquartiere:
      600'000–900'000 CHF

  • Basel

    • Kernstadt:
      900'000–1'400'000 CHF

    • Gellert/Bruderholz (Top-Lagen):
      1'100'000–1'600'000 CHF

    • Aussenquartiere:
      700'000–1'000'000 CHF


 

Einfamilienhäuser (150 m² Wohnfläche, 500 m² Grundstück)

Zürich (Stadtnähe, z.B. Zürich-Witikon):
2'000'000–3'500'000 CHF

Bern (Stadtnähe, z.B. Ostermundigen):
1'200'000–2'000'000 CHF

Basel (Stadtnähe, z.B. Riehen):
1'500'000–2'500'000 CHF

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Fazit: Zürich ist 30–50 % teurer als Basel und 40–60 % teurer als Bern. Die Preisunterschiede sind massiv.

2. Grundstückgewinnsteuer – Erhebliche kantonale Unterschiede

Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt – und die Unterschiede sind enorm.

Grundstückgewinnsteuer im Vergleich

Beispiel: Gewinn 200'000 CHF, Besitzdauer 10 Jahre

  • Kanton Zürich

    • Progressiver Tarif

    • Nach 10 Jahren: 20 % Rabatt

    • Zuschlag bei kurzer Besitzdauer (<2 Jahre: +25 %)

    • Geschätzte Steuer:
      ca. 45'000–50'000 CHF

       

  • Kanton Bern

    • Progressiver Tarif

    • Nach 10 Jahren: ca. 15 % Rabatt

    • Zuschlag bei kurzer Besitzdauer (<5 Jahre)

    • Geschätzte Steuer:
      ca. 40'000–45'000 CHF

       

  • Kanton Basel-Stadt

    • Progressiver Tarif

    • Nach 10 Jahren: ca. 18 % Rabatt

    • Hoher Zuschlag bei kurzer Besitzdauer (+60 % bei <3 Jahren!)

    • Geschätzte Steuer:
      ca. 42'000–48'000 CHF


 

Maximaler Rabatt nach langer Besitzdauer

Zürich:
Maximum nach 20 Jahren: 50% Rabatt
Dann keine weitere Reduktion

Bern:

Maximum nach 35 Jahren: 50% Rabatt
Sehr langsamer Anstieg des Rabatts

Basel-Stadt:
Maximum nach 25 Jahren: ca. 45% Rabatt

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Wichtig: Wer in Zürich verkauft, erreicht den maximalen Steuervorteil früher (20 Jahre) als in Bern (35 Jahre). Bei langem Besitz ist Zürich steuerlich vorteilhafter.


 

Freibeträge

Kleine Gewinne sind teilweise steuerfrei:

Zürich: 5'000 CHF steuerfrei  |  Bern: 5'000 CHF steuerfrei  |  Basel-Stadt: 5'000 CHF steuerfrei

Bei allen drei Kantonen ähnlich – aber absolut gesehen wenig relevant bei hohen Gewinnen.

3. Handänderungssteuer – Basel ist teuer

Die Handänderungssteuer (auch Handänderungsgebühr) wird beim Eigentümerwechsel fällig. Nicht alle Kantone erheben sie.

Handänderungssteuer nach Kanton

  • Kanton Zürich

    • Keine Handänderungssteuer

    • Nur Grundbuchgebühren (0.1–0.2 % des Kaufpreises)

  • Kanton Bern

    • Keine Handänderungssteuer

    • Nur Grundbuchgebühren

  • Kanton Basel-Stadt

    • 3 % Handänderungssteuer (wird oft hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

    • Bei 1'000'000 CHF Kaufpreis: 30'000 CHF Steuer!

    • Plus Grundbuchgebühren


 

Wer zahlt?

In Basel-Stadt wird die Handänderungssteuer üblicherweise hälftig geteilt:
Verkäufer 15'000 CHF, Käufer 15'000 CHF

Kann aber auch anders vereinbart werden.

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Fazit: Basel-Stadt ist deutlich teurer beim Verkauf. Die 3 % Handänderungssteuer sind ein erheblicher Kostenfaktor.

4. Notarkosten – Unterschiedliche Systeme

Die Notarkosten variieren kantonal erheblich.

Notarkosten im Vergleich (bei 1'000'000 CHF Kaufpreis)

  • Kanton Zürich

    • Freie Notarwahl
      (Wettbewerb)

    • Notarkosten: ca. 0.1–0.2 %
      = 1'000–2'000 CHF

    • Eher günstig

  • Kanton Bern

    • Amtsnotariat
      (staatliche Notare)

    • Notarkosten: ca. 0.2–0.3 %
      = 2'000–3'000 CHF

    • Mittleres Niveau

  • Kanton Basel-Stadt

    • Amtsnotariat

    • Notarkosten: ca. 0.1–0.2 %
      = 1'000–2'000 CHF

    • Eher günstig


 

Wer zahlt den Notar?

Zürich:
Meist Käufer

Bern:
Meist Käufer

Basel-Stadt:
Oft geteilt (Käufer und Verkäufer)

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Aber: Die Kostenverteilung ist Verhandlungssache und kann im Kaufvertrag frei geregelt werden.

5. Marktdynamik – Zürich am schnellsten

Die Verkaufsgeschwindigkeit und Nachfragesituation unterscheidet sich erheblich.

Durchschnittliche Vermarktungszeit

  • Zürich

    • Durchschnitt:
      30–45 Tage bis Verkauf
    • Top-Lagen (Seefeld, Enge): 15–30 Tage
    • Nachfrage massiv höher als Angebot
    • Bieterverfahren häufig

  • Bern

    • Durchschnitt:
      60–75 Tage
    • Entspanntester Markt der drei Städte
    • Weniger Zeitdruck

  • Basel

    • Durchschnitt:
      45–60 Tage
    • Gute Nachfrage, aber weniger hitzig als Zürich
    • Bieterverfahren seltener


 

Leerstandsquoten (2024/2025)

  • Zürich

    • 0.15–0.3 %
      (praktisch kein Leerstand)

    • Massive Wohnungsknappheit

    • Hoher Zuzug (Wirtschaft, Universität)

  • Bern

    • 0.8–1.2 %
      (noch immer wenig)

    • Etwas entspannter als Zürich/Basel

    • Bundesverwaltung sorgt für stabile Nachfrage

  • Basel

    • 0.4–0.6 %
      (sehr wenig Leerstand)

    • Nachfrage stabil

    • Pharma-Industrie zieht Fachkräfte an


 

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Zum Vergleich: Schweizer Durchschnitt liegt bei 1.72 %. Alle drei Städte haben deutlich weniger Leerstand.

6. Käuferschaft – International vs. lokal

Die Herkunft und Struktur der Käufer unterscheidet sich.

  • Zürich – Internationale Käufer

    Käuferstruktur:

    • 30–40 % internationale Käufer (Expats, Investoren)
    • Hoher Anteil an Finanzsektor-Angestellten
    • Viele Käufer aus Deutschland, USA, UK, Asien
    • Luxussegment stark nachgefragt

    Besonderheiten:

    • Ausländer benötigen teilweise Bewilligung (Lex Koller bei Zweitwohnung)
    • Internationale Käufer oft weniger preissensibel
    • Englischsprachige Vermarktung sinnvoll

  • Bern – Einheimische und Bundesangestellte

    Käuferstruktur:

    • Mehrheitlich Schweizer Käufer
    • Hoher Anteil Bundesangestellte (stabiles Einkommen)
    • Weniger internationale Käufer als Zürich/Basel

    Besonderheiten:

    • Konservativerer Käuferkreis
    • Stabilität und Sicherheit geschätzt
    • Weniger Spekulation

  • Basel – Grenzgänger und Pharma

    Käuferstruktur:

    • Viele deutsche und französische Käufer (Grenzgänger)
    • Hoher Anteil Pharma-Angestellte (Roche, Novartis)
    • Grenznahes Frankreich und Deutschland konkurrieren (niedrigere Preise)

    Besonderheiten:

    • Grenzgänger-Thematik (Steueroptimierung)
    • Frankreich/Deutschland als Alternative
    • Kulturelle Vielfalt (französischer und deutscher Einfluss)

7. Regulatorische Besonderheiten

Jeder Kanton hat spezifische Vorschriften.

  • Zürich – Strenge Bauvorschriften

    Baurecht:

    • Sehr restriktive Bau- und Zonenordnung
    • Hohe Denkmalschutz-Dichte (Altstadt)
    • Schwierige Umbauten und Aufstockungen

    Mietrecht:

    • Besonders mieterfreundliche Rechtsprechung
    • Eigenbedarfskündigungen schwierig
    • Mietpreisbremsen in Diskussion (politisch umstritten)

    Zweitwohnungen:

    • In der Stadt Zürich selbst kein Thema (unter 20 %)
    • Aber in Seegemeinden (z.B. Küsnacht, Meilen) relevant

  • Bern – Kompromiss zwischen Tradition und Moderne

    UNESCO-Welterbe Altstadt:

    • Grosse Teile der Berner Altstadt sind UNESCO-geschützt
    • Renovierungen bedürfen Genehmigungen
    • Hohe Auflagen

    Ländlichere Struktur:

    • Bern Stadt ist kleiner und weniger dicht als Zürich
    • Umland ist schnell erreichbar (Gürbetal, Emmental)
    • Weniger urbaner Druck

  • Basel-Stadt – Klein, aber speziell

    Besonderheiten:

    • Kleinster Flächenkanton der Schweiz (37 km²)
    • Sehr urbanes Gebiet, kaum Grünflächen
    • Hohe Baudichte

    Grenzgänger-Regelungen:

    • Steuerliche Sonderregelungen für Grenzgänger
    • Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland/Frankreich relevant

    Altstadt:

    • Grosse Teile unter Denkmalschutz
    • Renovierungen aufwändig und teuer

Praxisbeispiel: Gleiche Wohnung in allen drei Städten

Nehmen wir eine 4.5-Zimmer-ETW, 110 m², Baujahr 2015, gute Lage, 3. OG mit Lift, Balkon, Garagenplatz.

  • Zürich

    Verkaufspreis 
    (z.B. Altstetten):

    1'150'000 CHF
     

    Verkaufsnebenkosten für Verkäufer:

    Maklerprovision (2.5 %):
    28'750 CHF

    Grundstückgewinnsteuer (angenommen 100'000 Gewinn, 10 Jahre):
    ~23'000 CHF

    Handänderungssteuer:
    0 CHF

    Notarkosten (falls anteilig):
    0–1'000 CHF

    Total:
    ca. 52'000 CHF
     

    Vermarktungsdauer

    25–35 Tage

  • Bern

    Verkaufspreis 
    (z.B. Länggasse):

    850'000 CHF
     

    Verkaufsnebenkosten für Verkäufer:

    Maklerprovision (2.5 %):
    21'250 CHF

    Grundstückgewinnsteuer (angenommen 70'000 Gewinn, 10 Jahre):
    ~16'000 CHF

    Handänderungssteuer:
    0 CHF

    Notarkosten (falls anteilig):
    0–1'500 CHF

    Total:
    ca. 38'000 CHF
     

    Vermarktungsdauer

    55–70 Tage

  • Basel

    Verkaufspreis 
    (z.B. Gundeldingen):

    950'000 CHF
     

    Verkaufsnebenkosten für Verkäufer:

    Maklerprovision (2.5 %):
    23'750 CHF

    Grundstückgewinnsteuer (angenommen 80'000 Gewinn, 10 Jahre):
    ~19'000 CHF

    Handänderungssteuer (hälftig):
    14'250 CHF

    Notarkosten (hälftig):
    1'000 CHF

    Total:
    ca. 58'000 CHF
     

    Vermarktungsdauer

    40–50 Tage


 

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Fazit: Basel ist beim Verkauf am teuersten (Handänderungssteuer!), Bern am günstigsten, Zürich im Mittelfeld – trotz höherem Preis.

Fazit: Welcher Markt ist am attraktivsten?

Für Verkäufer:

  • Zürich

    ✅  Höchste Preise

    ✅  Schnellster Verkauf

    ✅  Keine Handänderungssteuer

    ❌  Sehr hohe Grundstückgewinnsteuer bei grossen Gewinnen

  • Bern

    ✅  Niedrigste Verkaufsnebenkosten

    ✅  Stabiler Markt

    ❌  Niedrigere Preise

    ❌  Langsamste Vermarktung

  • Basel

    ✅  Hohe Preise (aber unter Zürich)

    ✅  Gute Nachfrage

    ❌  3 % Handänderungssteuer (teuer!)

    ❌  Moderate Verkaufsgeschwindigkeit


 

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Gesamtfazit: Zürich ist für Verkäufer trotz höchster Preise am attraktivsten, wenn man schnell verkaufen will und die Grundstückgewinnsteuer im Rahmen bleibt. Basel ist wegen der Handänderungssteuer beim Verkauf am teuersten. Bern ist der entspannteste, aber auch langsamste Markt.


 

Für Käufer:

Bern bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, Zürich die höchste Wertstabilität und Renditeerwartung.

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