Wissenswertes
Nebenkosten beim Hauskauf Schweiz: 11 Kostenpunkte, die Sie einplanen müssen
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur die halbe Wahrheit. Viele Erstkäufer unterschätzen die Nebenkosten massiv. In der Schweiz müssen Sie mit zusätzlichen 3–7 % des Kaufpreises rechnen. Wir zeigen alle elf Kostenpunkte im Detail.
Warum Nebenkosten so wichtig sind
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind nicht trivial – sie können schnell 30'000–70'000 CHF bei einem 1-Million-Objekt ausmachen.
Das Problem: Fehlkalkulationen
Viele Käufer konzentrieren sich auf:
- Kaufpreis
- Hypothek
- Eigenkapital
Und vergessen dabei die Nebenkosten. Die Folge: Das Eigenkapital reicht nicht, oder es fehlt die Liquidität für Möbel und Renovierungen.
1. Handänderungssteuer – Der grosse Preisunterschied
Die Handänderungssteuer ist eine der grössten Nebenkostenpositionen – aber nur in bestimmten Kantonen.
Was ist die Handänderungssteuer?
Eine Steuer auf den Eigentümerwechsel von Grundstücken. Sie wird beim Kauf fällig.
Wo fällt sie an?
Kantone MIT Handänderungssteuer:
Genf: 3 %
Basel-Stadt: 3 %
Waadt: 2.2 %
Freiburg: 1.5 %
Neuenburg: 3.3 %
Jura: 2.5 %
Wallis: 1.5–1.8 %
Kantone OHNE Handänderungssteuer:
Zürich
Bern
Luzern
Zug
Schwyz
St. Gallen
Aargau
Thurgau
... und viele weitere
Wer zahlt?
Die Regelung ist kantonal unterschiedlich:
Genf: Käufer zahlt
Basel-Stadt: Hälftig (Käufer und Verkäufer je 1.5 %)
Waadt: Häufig hälftig
Beispiel Basel-Stadt:
Kaufpreis: 1'000'000 CHF
Handänderungssteuer: 3 % = 30'000 CHF
Käufer zahlt: 15'000 CHF
Verkäufer zahlt: 15'000 CHF
Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Ihr Kanton Handänderungssteuer erhebt. Das kann ein Kostenfaktor von 15'000–30'000 CHF sein!
2. Grundbuchgebühren – Klein, aber obligatorisch
Jeder Immobilienkauf wird im Grundbuch eingetragen – das kostet Geld.
Was kostet der Grundbucheintrag?
Die Gebühren variieren kantonal, liegen aber typischerweise bei: 0.1–0.3 % des Kaufpreises
Beispiel:
Kaufpreis: 1'000'000 CHF
Grundbuchgebühr: 1'000–3'000 CHF
Was beinhalten die Grundbuchgebühren?
- Eintragung des neuen Eigentümers
- Eintragung der Hypothek (Grundpfandrecht)
- Löschung der alten Hypothek (falls relevant)
- Administrative Kosten
Wer zahlt? In der Regel der Käufer.
3. Notarkosten – Kantonal sehr unterschiedlich
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und regelt die Eigentumsübertragung.
Notarsysteme in der Schweiz
Amtsnotariat (z.B. Bern, Basel):
- Staatliche Notare
- Feste Tarife
- Meist etwas teurer
Freie Notare (z.B. Zürich, Zug):
- Private Notare im Wettbewerb
- Verhandelbare Preise
- Tendenziell günstiger
Kosten nach Kanton (bei 1'000'000 CHF Kaufpreis)
Günstige Kantone:
Zürich: 1'000–2'000 CHF (0.1–0.2 %)
Zug: 1'500–2'500 CHF
Basel-Stadt: 1'000–2'000 CHF
Mittlere Kantone:
Bern: 2'000–3'000 CHF (0.2–0.3 %)
Luzern: 2'000–3'500 CHF
St. Gallen: 2'500–3'500 CHF
Teure Kantone:
Genf: 3'000–5'000 CHF (0.3–0.5 %)
Tessin: 3'500–5'000 CHF
Wer zahlt den Notar?
Üblicherweise der Käufer. Kann aber im Kaufvertrag anders geregelt werden.
Tipp: Bei freien Notaren (Zürich, Zug) lohnt es sich, Offerten von 2–3 Notaren einzuholen.
4. Immobilienbewertung für die Bank
Die Bank möchte vor der Hypothekenvergabe wissen, was die Immobilie wert ist.
Hedonische Bewertung durch die Bank
Viele Banken führen eine eigene hedonische Bewertung durch:
Kosten: 0–500 CHF (oft kostenlos bei Hypothekenabschluss)
Zweck: Ermittlung des Belehnungswerts
Externe Schätzung
Bei komplexen oder teuren Immobilien verlangt die Bank manchmal eine Expertenschätzung:
Kosten: 1'500–3'000 CHF
Durchgeführt von: SIV-zertifizierten Experten
Wer zahlt? Immer der Käufer.
Wichtig: Der Schätzwert kann unter dem Kaufpreis liegen. Dann müssen Sie mehr Eigenkapital einbringen (Niederstwertprinzip: Bank belehnt maximal 80 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis oder Schätzwert).
5. Hypothekargebühren und Pfandrechtskosten
Die Eintragung der Hypothek kostet zusätzlich.
Grundpfandgebühren
Die Bank lässt ein Grundpfandrecht (Hypothek) im Grundbuch eintragen:
Kosten: 500–2'000 CHF (je nach Kanton und Hypothekenhöhe)
Bearbeitungsgebühren der Bank
Einige Banken erheben Bearbeitungsgebühren:
0–0.5 % der Hypothekarsumme
Bei vielen Banken: 0 CHF (Wettbewerb)
Beispiel:
Hypothek: 800'000 CHF
Bearbeitungsgebühr (0.2 %): 1'600 CHF
Tipp: Verhandeln Sie diese Gebühren weg – viele Banken verzichten darauf, um Kunden zu gewinnen.
6. Eigenmittelnachweis und Bankspesen
Bei der Kaufabwicklung fallen diverse Bankspesen an.
Vorbezug Pensionskasse (2. Säule)
Falls Sie Geld aus der Pensionskasse vorbeziehen:
Bearbeitungsgebühr PK: 200–500 CHF
Steuern auf Vorbezug: 5–12 % des Vorbezugs (kantonal unterschiedlich)
Beispiel:
Vorbezug: 100'000 CHF
Steuern (8%): 8'000 CHF
Bearbeitungsgebühr: 300 CHF
Total: 8'300 CHF
Wichtig: Die Steuer auf PK-Vorbezug wird sofort fällig, reduziert aber die Altersvorsorge erheblich.
7. Versicherungen – Obligatorisch und empfohlen
Beim Hauskauf müssen Sie sofort Versicherungen abschliessen.
Obligatorische Gebäudeversicherung
In fast allen Kantonen Pflicht, meist bei der kantonalen Gebäudeversicherung:
Kosten: 0.15–0.3 % des Gebäudewerts pro Jahr
Bei 1'000'000 CHF Gebäudewert: 1'500–3'000 CHF/Jahr
Erste Prämie: Wird oft anteilig ab Kaufdatum berechnet.
Hausratversicherung
Nicht obligatorisch, aber dringend empfohlen:
Kosten: 200–600 CHF/Jahr (je nach Wert)
Privathaftpflicht (für Eigentümer)
Erweiterte Haftpflicht für Hauseigentümer:
Kosten: 100–300 CHF/Jahr mehr als normale Haftpflicht
Rechtsschutzversicherung
Optional, aber nützlich bei Streitigkeiten:
Kosten: 200–400 CHF/Jahr
Erstkosten Versicherungen im ersten Jahr: ca. 2'000–4'000 CHF
8. Umzugskosten – Oft unterschätzt
Ein professioneller Umzug kostet Geld.
Umzugskosten nach Grösse
2-Zimmer-Wohnung:
Professioneller Umzug: 1'000–2'000 CHF
Selbst mit Transporter: 300–500 CHF
4-Zimmer-Wohnung:
Professioneller Umzug: 2'500–4'000 CHF
Mit Packservice: 4'000–6'000 CHF
Einfamilienhaus:
Professioneller Umzug: 4'000–8'000 CHF
Mit Packservice: 7'000–12'000 CHF
Zusatzkosten
Endreinigung alte Wohnung: 300–800 CHF
Kleine Reparaturen (Abzug vermeiden): 200–500 CHF
Adressänderungen, Ummeldungen: 50–150 CHF
Budgetieren Sie: 2'000–5'000 CHF für den Umzug.
9. Möbel und Einrichtung – Die grosse Unbekannte
Ein neues Haus braucht oft neue Einrichtung.
Optionale Investitionen
Neue Küche: 20'000–60'000 CHF
Badezimmer-Renovation: 15'000–35'000 CHF
Bodenbeläge: 5'000–15'000 CHF
Malerarbeiten: 3'000–10'000 CHF
Realistisches Budget für mittlere Anpassungen: 15'000–30'000 CHF
10. Renovierungen und Sofortmassnahmen
Auch bei "bezugsfertigen" Immobilien fallen oft Arbeiten an.
Tipp: Lassen Sie vor dem Kauf einen Gebäudecheck durch einen Experten durchführen (Kosten: 800–1'500 CHF). So erkennen Sie versteckten Renovierungsbedarf.
11. Reserve für Unvorhergesehenes – Der Sicherheitspuffer
Immer kommt etwas Unerwartetes.
Was kann passieren?
Defekte Geräte (Waschmaschine, Geschirrspüler): 1'000–3'000 CHF
Wasserschaden entdeckt: 5'000–15'000 CHF
Heizung fällt aus (Notfall): 500–2'000 CHF (Reparatur) oder 20'000–40'000 CHF (Ersatz)
Gesamtrechnung: Was kostet ein Hauskauf wirklich?
Beispielrechnung Kanton Zürich, Kaufpreis 1'000'000 CHF:
Kaufnebenkosten (sofort fällig):
1. Handänderungssteuer: 0 CHF (in ZH keine)
2. Grundbuchgebühren: 2'000 CHF
3. Notarkosten: 1'500 CHF
4. Immobilienbewertung: 0 CHF (Bank übernimmt)
5. Hypothekargebühren: 1'000 CHF
6. Bankspesen: 200 CHF
7. Versicherungen (1. Jahr): 2'500 CHF
Subtotal Kaufnebenkosten: 7'200 CHF (0.72 %)
Einrichtung & Umzug:
8. Umzugskosten: 3'000 CHF
9. Möbel/Einrichtung: 15'000 CHF
10. Renovierungen (kleinere): 8'000 CHF
11. Reserve: 25'000 CHF
Subtotal Einrichtung: 51'000 CHF
Gesamtkosten neben Kaufpreis: 58'200 CHF (5.8 %)
Beispielrechnung Kanton Basel-Stadt, Kaufpreis 1'000'000 CHF:
Kaufnebenkosten:
1. Handänderungssteuer (hälftig): 15'000 CHF❗
2. Grundbuchgebühren: 2'000 CHF
3. Notarkosten: 1'500 CHF
4. Immobilienbewertung: 0 CHF
5. Hypothekargebühren: 1'000 CHF
6. Bankspesen: 200 CHF
7. Versicherungen (1. Jahr): 2'500 CHF
Subtotal Kaufnebenkosten: 22'200 CHF (2.22 %)
Einrichtung & Umzug:
8.–11. Wie Zürich: 51'000 CHF
Gesamtkosten: 73'200 CHF (7.3 %)
Unterschied zu Zürich:
+15'000 CHF durch Handänderungssteuer!
Checkliste: So planen Sie Ihre Nebenkosten
Vor dem Kauf
✅ Prüfen Sie, ob Ihr Kanton Handänderungssteuer erhebt
✅ Holen Sie Offerten von 2–3 Notaren ein (bei freien Notaren)
✅ Klären Sie mit der Bank, welche Gebühren anfallen
✅ Lassen Sie Gebäudecheck durchführen (versteckte Mängel?)
✅ Budgetieren Sie 5–7 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis
Bei Kaufvertragsunterzeichnung
✅ Klären Sie, wer welche Kosten trägt (Notar, Handänderungssteuer)
✅ Vereinbaren Sie Übergabezustand (Renovierungen nötig?)
Nach dem Kauf
✅ Versicherungen sofort abschliessen
✅ Reserve von 2–3 % liquide halten
✅ Grössere Renovierungen zeitlich staffeln
Nebenkosten nicht unterschätzen!
Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz liegen zwischen 3–7 % des Kaufpreises – je nach Kanton und Renovierungsbedarf.
Die grössten Kostentreiber:
1. Handänderungssteuer (wo erhoben): 15'000–30'000 CHF
2. Renovierungen: 5'000–50'000 CHF
3. Möbel/Einrichtung: 10'000–30'000 CHF
Sparpotenzial:
- Kanton ohne Handänderungssteuer wählen (falls möglich)
- Notare vergleichen (bei freien Notaren)
- Bankgebühren wegverhandeln
- Umzug teilweise selbst organisieren
- Renovierungen zeitlich staffeln
Haben Sie noch Fragen?
Wir sind für Sie da
Unsere erfahrenen Berater beantworten unverbindlich und kostenlos Ihre Fragen zu unserem Angebot.
Wir freuen uns auf Sie!
058 520 01 30
Mo - Do: 08:00 - 20:00 Uhr | Fr: 08:00 - 18:00 Uhr | Sa: 10:00 - 17:00 Uhr