Glossaire & FAQ hypothécaire

Tout savoir sur l’hypothèque

Vous avez des questions concernant l’hypothèque ? Ou bien vous ne comprenez pas certains termes de ce domaine ?
En tant que partenaire compétent, nous sommes à vos côtés avec les connaissances nécessaires et vous apportons notre assistance.

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Vous trouverez sur cette page :
un glossaire
les FAQ

Glossaire

  • Amortissement

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    L’amortissement est le paiement d’une hypothèque en versements fractionnés. On peut également parler de remboursement.
    Il en existe 2 formes :

    L’amortissement direct
    En optant pour un amortissement direct, vous réduisez avec chaque remboursement le montant d’une hypothèque et par voie de conséquence, le montant du taux d’intérêt hypothécaire dû.

    L’amortissement indirect
    Au lieu de rembourser directement une hypothèque, vous pouvez investir dans votre prévoyance privée (pilier 3a ou une solution d’assurance).

  • Les fonds propres

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    Pour pouvoir prendre une hypothèque, vous devez disposer d’au moins 20 % de capitaux propres, dont 10 % doivent être des fonds propres. Votre avoir de la caisse de pension n’est pas comptabilisé comme fonds propres.

    Exemples de véritables fonds propres :

    • votre épargne
    • vos avoirs de prévoyance du 3e pilier
    • les avancements d’hoirie
    • les donations
  • Le prêt hypothécaire à taux fixe

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    Le prêt hypothécaire à taux fixe est l’option la plus plébiscitée pour le premier achat car il offre une sécurité de planification maximale. La stabilité des intérêts permet de se prémunir contre l’augmentation éventuelle des intérêts, mais par contre, l’intérêt est dès le départ plus élevé qu’à titre d’exemple pour les taux variables. Leur durée peut s’étaler sur une période de jusqu’à 15 ans. Le taux d’intérêt fixe vous permet de gérer précisément vos frais de logement et de connaître vos obligations financières pour les prochaines années.
    Notre conseil : vérifiez tout particulièrement avant de souscrire une hypothèque à taux fixe s’étalant sur de longues périodes, les conditions d’une éventuelle sortie anticipée.

  • L’accord de financement

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    En règle générale, l’accord de financement est une promesse informelle de la banque via laquelle elle se déclare prête à financer l’achat d’un bien immobilier concret ou un projet d’investissement. Cette promesse peut soit avoir un caractère contraignant, soit être émise sous réserve.

  • Les hypothèques

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    On considère souvent de manière erronée qu’une hypothèque est un «crédit pour un bien immobilier». Mais par définition, il s’agit cependant d’un droit de gage sur le bien immobilier.

  • L’hypothèque SARON

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    Une hypothèque SARON vous permet de profiter des taux d’intérêt actuels. Elle offre grâce à des périodes fixes, mais courtes, la possibilité de profiter de taux d’intérêt variables et le plus souvent plus intéressants qu’avec une hypothèque à taux fixe. L’hypothèque est calculée en fonction d’un taux d’intérêt de référence utilisé par les banques suisses pour des prêts financiers mutuels et pour accorder des prêts.

    Cette option vous permet de bénéficier de taux d’intérêt sur le marché monétaire transparents et actuels, mais qui sont modifiés tous les trois mois. Il convient ici d’être prêt à prendre des risques plus élevés et vous devriez considérer que les taux ne vont pas augmenter au cours des trois prochaines années.

  • La viabilité

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    L’accord de financement de votre rêve immobilier ne laisse rien au hasard. Les intérêts, les remboursements mensuels (amortissements), les frais d’entretien et les charges accessoires ne doivent pas dépasser 33 % du revenu brut. Nous calculons pour vous le montant du financement dont vous pouvez disposer.

  • Prêt hypothécaire à taux variable

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    Le prêt hypothécaire à taux variable constitue une autre option. Il s’étale sur une durée indéterminée et peut rapidement être annulé, normalement dans un délai de six mois. Il permet une plus grande flexibilité pour les options de financement. Le créditeur adapte en permanence le taux d’intérêt aux conditions actuelles du marché, ce qui génère une plus grande incertitude au niveau de la planification. Cette option peut cependant aussi vous permettre de profiter d’une baisse du taux d’intérêt.

FAQ : les questions les plus fréquemment posées à propos de l’hypothèque

  • Quels types d’hypothèques sont proposés en Suisse ?

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    En Suisse, il existe trois types d’hypothèques : le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et le prêt hypothécaire SARON (hypothèque du marché monétaire). Pour les bâtiments neufs il existe en outre une forme particulière de financement pour la construction. Pour toutes les hypothèques, le niveau du taux d’intérêt dépend du montant du crédit et de sa durée, des taux du marché et de votre solvabilité.

  • Quel modèle d’hypothèque est le mieux adapté pour moi ?

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    Il existe plusieurs modèles d’hypothèque. Lequel est le mieux adapté pour vous ? Vos moyens financiers jouent un rôle, tout comme votre capacité à prendre des risques et l’évolution des taux à attendre. En Suisse, il existe trois types d’hypothèques : le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et le prêt hypothécaire SARON (hypothèque du marché monétaire). Pour toutes les hypothèques, le niveau du taux d’intérêt dépend du montant du crédit et de sa durée, des taux du marché et de votre solvabilité.

  • Quel bien immobilier puis-je m’offrir ?

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    Les intérêts calculés et les frais supplémentaires auxquels s’ajoutent les amortissements dûs, les pensions alimentaires ainsi que les crédits privés et les dépenses de leasing ne doivent pas dépasser 33 % des revenus bruts. Dans certains cas, les établissements financiers peuvent accepter un nantissement au-dessus de 33 %.

  • Quel est le bon moment pour effectuer une demande de financement chez ImmoSky ?

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    • Lorsque vous souhaitez savoir au sein de quelle catégorie de prix vous pouvez lancer votre recherche d’un bien immobilier
    • Lorsque vous avez déjà repéré un bien précis
    • Lorsque vous souhaitez obtenir un deuxième avis ou une offre concernant votre banque habituelle
  • Qu’est-ce qu’une hypothèque de second rang ?

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    Lorsque les fonds propres disponibles n’atteignent pas au moins 35 % de la valeur vénale d’un bien immobilier, la différence est qualifiée d’hypothèque de second rang. L’hypothèque de second rang contient le montant que l’on devra rembourser durant 10 ou 15 ans. Celui-ci peut être remboursé de manière directe ou indirecte.

  • De quel capital propre dois-je disposer pour bénéficier d’une hypothèque ?

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    Vous aurez besoin d’au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % de véritables ressources propres. Parmi ceux-ci, on comptabilise votre épargne, vos avoirs du 3e pilier ou les donations ou avances d’hoirie. Votre avoir de la caisse de pension n’est par exemple pas comptabilisé en tant que véritable ressource propre.

  • Quelle est la différence entre un amortissement direct et indirect ?

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    Il est possible d’opter pour un amortissement direct ou indirect.

    • Avec un amortissement direct, le montant du crédit peut diminuer périodiquement, ce qui entraîne une réduction annuelle de la charge des intérêts.
    • Avec un amortissement direct, vous effectuerez au cours d’une année des paiements sur un compte de prévoyance du 3e pilier A  ou sur une police de prévoyance ou d’assurance du 3e pilier A. Le montant de l’hypothèque restera ici stable tout au long de la période de remboursement. Les économies s’accumulent sur le compte prévoyance et leur versement peut être déduit de la déclaration d’impôts à hauteur du montant maximal pour une année.
  • Quels sont les documents nécessaires pour effectuer une demande de financement ?

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    Pour pouvoir vérifier une demande de financement, les établissements de crédit ont besoin de documents concernant votre bien immobilier et votre situation financière actuelle. L’absence de certains documents nécessaires ralentit le traitement de votre dossier. Veuillez donc fournir les documents suivants :

    download Check-list demande de financement
    N’hésitez pas à nous contacter si vous ne disposez pas encore de tous les documents nécessaires et nous vous aiderons à vous les procurer.

  • De quoi ai-je besoin pour qu’un prêteur potentiel me délivre un accord de financement ?

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    Avant que le prêteur potentiel – généralement la banque – ne délivre une confirmation de financement, vous ferez l’objet d’un contrôle de solvabilité et les principales informations concernant le bien immobilier seront recueillies. Seront avant tout contrôlés :

    • Le besoin de financement
    • Les informations et documents concernant le bien immobilier (extrait du registre foncier, présentation, etc.)
    • Attestations du capital propre disponible
    • Renseignements sur le patrimoine
    • Justificatifs de revenus
  • Plus de risques sans confirmation de financement ?

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    L’absence de confirmation de financement peut présenter des inconvénients majeurs, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Le risque est donc plus élevé des deux côtés. Vous trouverez des informations supplémentaires sur ce thème dans l’article de l’ImmoBlog. «Expliqué simplement : l’accord de financement»

  • L’accord de financement constitue-t-il une promesse de financement fiable ?

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    Non, comme déjà mentionné précédemment, une confirmation de financement est «informelle» et sans caractère contraignantet ne doit pas être confondue avec un contrat de prêt. Seul le contrat de prêt est contraignant sur le plan juridique. Y sont définies toutes les modalités du contrat entre l’emprunteur et le prêteur.

  • Hypothèque en cours: qu’advient-il en cas de divorce ?

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    Il existe différents scénarios, mais aucune solution générale. La situation respective des parties divorcées joue ici un rôle crucial ainsi que l’accord passé au terme de la convention de divorce ou du jugement de divorce.

    Il est toujours recommandé de discuter de tous les scénarios avant de prendre contact avec un établissement de financement. Parmi les questions essentielles :

    • Quels fonds propres ont apporté les deux parties et sous quelle forme ?
    • Quelle partie est en mesure de supporter les coûts du bien immobilier ?

    Les types de contributions suivants nécessitent un accord juridique en ce qui concerne les remboursements dûs :

    • les versements du 2e ou 3e pilier
    • les avancements d’hoirie
    • les donations
    • les prêts sans intérêts

    Pour un nouveau calcul de la viabilité, on additionne ou on soustrait les paiements tels que les pensions alimentaires du salaire brut. Si le bien est vendu, il convient de prêter attention à ce que l’impôt sur les gains immobiliers soient calculé correctement, surtout lorsque l’une des parties acquiert un nouveau bien.

    En règle générale : aussi longtemps que les taux hypothécaires sont versés en temps et en heure et que les amortissements sont respectés, une hypothèque peut être conservée en cas de divorce dans le cadre d’une responsabilité solidaire. Ceci s’applique également pour le renouvellement d’une hypothèque en cours. La condition est toujours que le calcul de la viabilité soit effectué lors d’une nouvelle estimation de la banque ou de l’institut financier.

  • Quand est-il judicieux de renouveler une hypothèque ?

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    Il est recommandé de réfléchir le plus tôt possible au type d’hypothèque que l’on envisage et d’observer les taux d’intérêt actuels et leur tendance. De plus, sous certaines conditions, il peut être attrayant sur le plan financier d’effectuer une transition vers un nouveau prestataire.

    Si vous restez chez votre prestataire actuel :

    • 6 mois avant l’expiration, renseignez-vous sur les différentes options d’hypothèque
    • À prendre en considération : de possibles majorations du taux d’intérêt en cas de clôtures prématurées

    Si vous souhaitez changer de prestataire :

    • Les conditions idéales pour un changement de prestataire sont réunies lorsque l’on n’a conclu qu’une hypothèque pour un bien ou lorsque toutes les hypothèques prises pour un bien arrivent à échéance en même temps.
    • À prendre en considération : planifiez assez de temps afin que votre nouveau partenaire de financement aie suffisamment de temps pour vérifier tous les documents.
  • Une hypothèque est-elle toujours affectée à un bien unique ?

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    De manière générale, une hypothèque est un crédit directement lié à un bien.
    Mais selon les dispositions d’un établissement financier, il peut être envisageable de conclure ou d’augmenter une hypothèque «à d’autres fins».

    En règle générale :
    Aussi longtemps que la viabilité est garantie, une mise en gage pouvant atteindre jusqu’à 65 % de la valeur vénale du bien est effectuée. Une part de ce montant peut être utilisée à d’autres fins.

    Exemple :

    les frais

    l’objectif la part

    CHF 1'000'000

    la valeur vénale calculée de l’objet

    100 %

    CHF 450'000

    l’hypothèque prise pour le bien

    45 %

    CHF 200'000

    la part qui peut être utilisée à d’autres fins

    20 %

    CHF 650'000

    Une nouvelle hypothèque (augmentée de la part prévue pour d’autres fins)

    65 %

    Le montant supérieur à ce pourcentage peut être utilisé à d’autres fins (par ex. l’achat d’un second bien, des placements).

    À l’inverse, une augmentation affectée doit toujours être étroitement liée au bien (sa rénovation, le remboursement du capital apporté lors d’un divorce, des paiements exceptionnels décidés par le syndicat des copropriétaires, etc.). Dans quelle mesure l’augmentation sera acceptée dépend du nouveau calcul de la valeur du bien après sa rénovation et de la dernière analyse de la viabilité.

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Notre conseil pour les acheteurs

N’attendez pas d’avoir trouvé la maison de vos rêves pour vous pencher sur la question du financement. Vous pouvez vous soumettre à un contrôle de solvabilité sans même avoir de projet concret. Avantage : La confirmation de financement pourra vous être délivrée plus rapidement et vous saurez dès la phase de recherche à quelle hauteur vous pourrez financer votre bien immobilier.

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