Glossario & FAQ ipoteche

Tutto quello che c’è da sapere sulle ipoteche

Ha altre domande sulle ipoteche? O ci sono alcuni termini di questo settore che non le sono del tutto chiari? Siamo un partner solido con il necessario know-how per aiutarla.

Conosca da vicino il mondo del finanziamento immobiliare con capitali di terzi.

In questa pagina sono disponibili:
Glossario
FAQ

Glossario

  • Ammortamento

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    L’ammortamento è il rimborso di un’ipoteca a rate. Un altro termine utilizzato è «estinzione».
    Esistono due diverse forme di ammortamento:

    Ammortamento diretto
    Con l’ammortamento diretto, l’importo di un’ipoteca si riduce a ogni versamento di rata e di conseguenza anche l’addebito degli interessi ipotecari dovuti.

    Ammortamento indiretto
    Invece di rimborsare direttamente l’istituto che ha erogato il prestito, le rate vengono versate nella previdenza integrativa privata (3° pilastro o soluzione assicurativa).

  • Mezzi propri

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    Per stipulare un’ipoteca, è necessario disporre di almeno il 20% di capitale proprio, di cui il 10% costituito da mezzi propri effettivi. Gli averi della cassa pensioni non sono considerati mezzi propri effettivi.

    Esempio di mezzi propri effettivi:

    • Risparmi
    • Previdenza privata del 3° pilastro
    • Eredità anticipata
    • Donazione
  • Ipoteca a tasso fisso

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    Una delle scelte più comuni per la prima ipoteca è un’ipoteca a tasso fisso, perché offre la maggiore sicurezza di pianificazione. Poiché il tasso di interesse è sempre lo stesso, è possibile cautelarsi dall’aumento dei tassi di interesse. Bisogna però tener conto del fatto che il tasso di interesse applicato è sin dall’inizio più alto rispetto, per esempio, a quello del mutuo a tasso variabile. La durata può essere fino a 15 anni. Grazie al tasso di interesse fisso, è possibile preventivare esattamente le spese relative all’immobile e quindi conoscere i propri obblighi finanziari per gli anni a venire.
    Il nostro consiglio: soprattutto nel caso di un debito ipotecario a lungo termine, è bene verificare le condizioni dell’ipoteca a tasso fisso prima di stipularne una.

  • Impegno di finanziamento

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    La conferma di finanziamento è in genere un impegno informale della banca in cui essa dichiara la sua disponibilità ad assumere il finanziamento di un oggetto di acquisto specifico o di un progetto di investimento. Questa può essere vincolante o con riserva.

  • Ipoteca

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    Erroneamente, un’ipoteca è intesa come un «prestito per una proprietà immobiliare». Per definizione, però, si tratta di un diritto di pegno sull’immobile.

  • Ipoteca SARON

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    Con un’ipoteca SARON si beneficia degli attuali tassi di interesse di mercato. Con durate fisse ma più brevi, questo tipo di ipoteca offre un tasso di interesse variabile e di solito più favorevole di un’ipoteca a tasso fisso. L’ipoteca si basa su un cosiddetto tasso di interesse di riferimento in base al quale le banche svizzere si prestano denaro a vicenda e concedono interessi.

    In questo caso si beneficia di tassi di interesse del mercato monetario trasparenti e attuali che, tuttavia, variano ogni tre mesi. Bisogna quindi avere una propensione al rischio più elevata e partire dal presupposto che i tassi di interesse non saliranno in un arco di tempo che va da uno a tre anni.

  • Sostenibilità economica

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    La conferma di finanziamento per l’acquisto della casa dei suoi sogni rappresenta un importante impegno finanziario. Gli interessi, le rate mensili, i costi di mantenimento e le spese accessorie non devono superare il 33% del suo reddito lordo residuo. Tra i nostri servizi, offriamo anche il calcolo dell’importo che lei è in grado di finanziare.

  • Ipoteca a tasso variabile

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    Un’altra opzione è l’ipoteca a tasso variabile che ha una durata indeterminata, ma può essere disdetta in tempi rapidi, di solito entro sei mesi, consentendo di potere scegliere altre forme di finanziamento. Il mutuante adegua costantemente il tasso di interesse alle condizioni attuali del mercato con conseguente minore sicurezza di pianificazione. Tuttavia, ciò permette di beneficiare degli eventuali tassi di interesse in diminuzione.

FAQ – domande frequenti sulle ipoteche

  • Quali tipi di ipoteche esistono in Svizzera?

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    In Svizzera sono disponibili tre tipi di ipoteche: ipoteca a tasso fisso, ipoteca a tasso variabile e ipoteca SARON (ipoteca del mercato monetario). A queste si aggiunge la forma speciale di finanziamento per la costruzione di nuovi edifici. Per tutte le ipoteche, il tasso di interesse dipende dall’importo del prestito e dalla sua durata, dai tassi di interesse di mercato e dall’affidabilità creditizia del beneficiario.

  • Qual è il modello di ipoteca giusto per me?

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    Ci sono diversi modelli di ipoteca. Qual è quello giusto per lei? Le possibilità finanziarie giocano un ruolo altrettanto importante quanto la disponibilità a correre rischi o l’andamento previsto dei tassi di interesse. In Svizzera ci sono tre tipi di ipoteca: ipoteca a tasso fisso, ipoteca a tasso variabile e ipoteca SARON (ipoteca del mercato monetario). Per tutte le ipoteche, il tasso di interesse dipende dall’importo del prestito e dalla sua durata, dai tassi di interesse del mercato e dalla solvibilità creditizia del beneficiario.

  • Che immobile posso permettermi?

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    Gli interessi figurativi e le spese accessorie più eventuali ammortamenti, spese di mantenimento, così come prestiti personali e spese di leasing, non possono essere superiori al 33% rispetto al reddito lordo residuo. In singoli casi, gli istituti finanziari possono considerare un rapporto prestito-reddito lordo residuo superiore al 33%.

  • Quando è il momento giusto per richiedere un finanziamento a ImmoSky?

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    • Se vuole sapere in quale fascia di prezzo può iniziare a cercare un immobile
    • Quando ha già individuato un immobile ben preciso
    • Se vuole un secondo parere o un’offerta relativa alla sua banca di fiducia
  • Cos’è una seconda ipoteca?

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    Se i mezzi propri conferiti ammontano a meno del 35% del valore di mercato della proprietà immobiliare, la relativa differenza è chiamata «seconda ipoteca». La seconda ipoteca indica l’importo da ammortizzare entro 10 o 15 anni che, a sua volta, può essere estinto in modo diretto o indiretto.

  • Di quanto capitale proprio necessito per ottenere un’ipoteca?

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    Il capitale proprio necessario è pari al 20%, di cui il 10% costituito da mezzi propri effettivi. Di questi fanno parte i risparmi, gli averi di previdenza del 3° pilastro o un’eredità anticipata. Gli averi della cassa pensioni, per esempio, non sono considerati mezzi propri effettivi.

  • Qual è la differenza tra ammortamento diretto e indiretto?

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    È possibile scegliere tra l’ammortamento diretto o indiretto.

    • Nel caso dell’ammortamento diretto, l’importo del prestito si riduce gradualmente e, di conseguenza, l’addebito degli interessi diminuisce annualmente.
    • Nel caso dell’ammortamento indiretto, l’importo del prestito viene versato su un conto di previdenza del 3° del pilastro A o in una polizza assicurativa previdenziale del 3° pilastro A. L’importo dell’ipoteca rimane invariato durante il periodo. I risparmi disponibili nel conto di previdenza aumentano e il loro pagamento può essere richiesto in occasione della dichiarazione dei redditi fino all’importo massimo annuale.
  • Di quali documenti ho bisogno per richiedere un finanziamento?

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    Per potere esaminare una richiesta di finanziamento, gli istituti di credito hanno bisogno dei documenti della proprietà immobiliare e di conoscere la sua attuale situazione finanziaria. Eventuali documenti mancanti ritardano l’elaborazione della richiesta, le chiediamo pertanto di preparare i seguenti documenti:

    download ​ Lista di controllo della richiesta di finanziamento

    Se non dispone ancora di tutti i documenti, si metta in contatto con noi e la aiuteremo a ottenerli. 

  • Quali documenti servono al potenziale mutuante per il rilascio una conferma di finanziamento?

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    Prima che il potenziale mutuante – di solito la banca – rilasci una conferma scritta di finanziamento, viene effettuata una verifica della solvibilità e si raccolgono informazioni sull’immobile. In particolare, si procede alla verifica dei punti seguenti:

    • Entità del finanziamento
    • Informazioni e documenti sull’immobile (estratto del catasto, descrizione dell’immobile, ecc.)
    • Documentazione completa del capitale proprio disponibile
    • Informazioni sul patrimonio
    • Dichiarazioni dei redditi
  • Si corrono più rischi senza la conferma di finanziamento?

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    Senza la conferma di finanziamento possono sorgere notevoli svantaggi sia per l’acquirente che per il venditore. I rischi sono quindi maggiori per entrambe le parti. Per ulteriori informazioni su questo tema è disponibile il post su ImmoBlog: «La conferma di finanziamento spiegata semplicemente»

  • La conferma di finanziamento è un impegno di finanziamento affidabile?

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    No, come già spiegato in precedenza, la conferma di finanziamento è «informale», cioè nella maggior parte dei casi non è vincolante, e non deve essere confusa con il contratto di prestito/mutuo. Solo il contratto di prestito/mutuo è legalmente vincolante. In questo caso si stabiliscono tutti i dettagli contrattuali tra il mutuatario e il mutuante.

  • Ipoteca in corso di esecuzione – Cosa succede in caso di divorzio?

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    Ci sono vari scenari e nessuna soluzione generale. Il fattore decisivo è la situazione personale dei divorziati e il loro accordo secondo la convenzione di divorzio o la sentenza di divorzio.

    Prima di contattare l’istituto di finanziamento, è sempre consigliabile esaminare tutti gli scenari. Le domande fondamentali sono per esempio:

    • Chi ha contribuito e con quanti mezzi propri e in quale forma?
    • Chi può sostenere i costi della proprietà immobiliare?

    I seguenti tipi di contributi richiedono un chiarimento giuridico per quanto riguarda i possibili rimborsi:

    • Prelievi anticipati dal 2° o 3° pilastro
    • Eredità anticipata
    • Donazione
    • Prestiti senza interessi

    Per il ricalcolo della sostenibilità economica, gli alimenti e il mantenimento sono aggiunti o dedotti dal salario lordo a seconda della situazione di ciascuna parte. Se la proprietà immobiliare viene venduta, è importante assicurarsi che l’imposta sugli utili immobiliari sia calcolata correttamente, soprattutto se una delle parti ne acquista una nuova.

    In linea di principio, la regola è la seguente: finché gli interessi ipotecari sono pagati alla scadenza prevista e gli ammortamenti sono rispettati, l’ipoteca, in caso di divorzio, può essere mantenuta invariata in responsabilità solidale. Questo vale anche per il rinnovo di un’ipoteca in scadenza. La condizione è sempre che la sostenibilità sia stata calcolata e rivalutata da parte della banca o dell’istituto finanziario.

  • Quando è consigliabile rinnovare un’ipoteca?

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    Si consiglia di pensare per tempo al tipo di ipoteca e di osservare l’andamento degli attuali tassi di interesse e la loro tendenza. Può inoltre essere finanziariamente conveniente cambiare l’attuale istituto finanziario.

    Se, invece, si decide di rimanere con lo stesso,

    • sei mesi prima della scadenza, è consigliabile iniziare a valutare una nuova ipoteca.
    • è importante sapere che vi possono essere delle possibili maggiorazioni di interessi in caso di accordi prematuri.

    Se si intende cambiare l’istituto finanziario,

    • le condizioni ideali sono quando si ha una sola ipoteca sulla proprietà immobiliare o tutte le ipoteche sulla proprietà scadono nello stesso momento.
    • è importante prevedere un congruo periodo di tempo per dare la possibilità al nuovo istituto finanziario di controllare tutti i documenti.
  • L’ipoteca è prevista per uno scopo specifico?

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    In linea di massima, un’ipoteca è un prestito direttamente collegato alla proprietà immobiliare.
    A seconda delle regole e disposizioni dell’istituto finanziario, un’ipoteca può essere stipulata o aumentata «per uno scopo diverso».

    Di regola vale:
    finché la sostenibilità economica è garantita, si applica un rapporto prestito-reddito lordo fino al 65% del valore di mercato della proprietà. Una parte di questo importo può essere utilizzata per altri scopi.

    Esempio:

    Costi

    Cosa Percentuale

    CHF 1'000'000

    valore di mercato calcolato del bene immobiliare

    100%

    CHF 450'000

    ipoteca in corso d’opera sul bene immobiliare

    45%

    CHF 200'000

    percentuale che può essere destinata ad altri scopi

    20%

    CHF 650'000

    nuova ipoteca (aumentata della percentuale per altri scopi)

    65%

    Questo importo può essere disposto liberamente (per esempio per l’acquisto di una seconda proprietà immobiliare, per investimenti).

    Un aumento con destinazione vincolata, invece, è sempre direttamente collegato all’immobile (ristrutturazione, rimborso del capitale conferito in caso di divorzio, versamento straordinario in accordo con l’associazione condominiale, ecc.) Entro che limiti l’aumento è approvato dipende dal valore ricalcolato dell’immobile dopo la ristrutturazione e dall’analisi finale della sostenibilità economica.

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Il nostro consiglio per chi acquista è quello

Di chiarire in anticipo la possibilità di un finanziamento e non nel momento in cui si è trovato l’immobile dei propri sogni. Anche senza avere individuato un immobile specifico, si può già fare richiesta di una verifica della solvibilità. Il vantaggio: in questo caso la conferma di finanziamento può essere rilasciata molto più rapidamente e, per quanto riguarda la ricerca dell’immobile, si conosce già in anticipo l’importo massimo del finanziamento.

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