Vertragsabschluss und Unterzeichnung

Handbuch | Vertragsabschluss

Der Vertragsabschluss ist der Höhepunkt jedes Immobiliengeschäfts. Nach Wochen oder Monaten der Suche, Besichtigungen und Verhandlungen wird die Transaktion endlich offiziell. Doch zwischen dem Handschlag und dem rechtskräftigen Kaufvertrag liegen wichtige Schritte, die sorgfältig beachtet werden müssen. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, sollte den Prozess genau verstehen. In der Schweiz ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben – ohne sie ist ein Immobilienkaufvertrag ungültig. Auch für Verkäufer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, die Abläufe zu kennen und vorbereitet zu sein. Fehler bei der Vertragsunterzeichnung können weitreichende Konsequenzen haben: von unwirksamen Klauseln über rechtliche Streitigkeiten bis hin zur kompletten Nichtigkeit des Vertrags. Professionelle Immobilienmakler begleiten ihre Kunden durch diesen Prozess und stellen sicher, dass alles reibungslos verläuft. Dieser Artikel erklärt die einzelnen Schritte vom Vorvertrag bis zur notariellen Beurkundung, zeigt, worauf zu achten ist, und welche Rolle die verschiedenen Beteiligten spielen.

Vorbereitung auf den Vertragsabschluss

Bevor es zur Unterzeichnung kommt, müssen verschiedene Vorbereitungen getroffen werden. Je besser diese Phase organisiert ist, desto reibungsloser verläuft der eigentliche Abschluss.

Einigung über alle Vertragspunkte

Vor der Unterzeichnung müssen sich Käufer und Verkäufer über alle wesentlichen Punkte einig sein. Dazu gehören der Kaufpreis, der Übergabetermin, die Behandlung bestehender Hypotheken, die Gewährleistung für Mängel und eventuelle Zusatzvereinbarungen. Auch die Frage, welche beweglichen Gegenstände wie Küche, Vorhänge oder Gartengeräte im Kaufpreis enthalten sind, sollte geklärt sein.

Unklarheiten an diesem Punkt führen später zu Problemen. Deshalb ist es wichtig, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten – zunächst in einer Absichtserklärung oder einem Vorvertrag, später im notariellen Kaufvertrag. Auch die Maklerprovision und deren Zahlungsmodalitäten sollten eindeutig geregelt sein.

Finanzierung sicherstellen

Der Käufer muss seine Finanzierung gesichert haben, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist unerlässlich. Diese bestätigt, dass der Käufer über das notwendige Eigenkapital verfügt und die Bank bereit ist, die erforderliche Hypothek zu gewähren.

Verkäufer sollten darauf bestehen, eine solche Finanzierungsbestätigung zu sehen, bevor sie sich auf einen Käufer festlegen. Dies schützt vor gescheiterten Verkäufen aufgrund fehlender Bonität.

Notwendige Unterlagen bereitstellen

Für den Vertragsabschluss werden verschiedene Dokumente benötigt. Der Verkäufer muss einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen, der Auskunft über Eigentumsverhältnisse, bestehende Belastungen und Dienstbarkeiten gibt. Auch Unterlagen zu bestehenden Hypotheken, Versicherungen und durchgeführten Renovationen sollten bereitliegen.

Der Käufer benötigt Identitätsnachweise, die Finanzierungsbestätigung und gegebenenfalls eine Vollmacht, falls er nicht persönlich erscheinen kann. Bei Ehepaaren müssen beide Partner anwesend sein oder einer muss eine notariell beglaubigte Vollmacht des anderen vorlegen.

Der Vorvertrag als Zwischenschritt

In vielen Fällen wird vor der notariellen Beurkundung ein Vorvertrag abgeschlossen. Dieser ist rechtlich nicht zwingend, bietet aber beiden Seiten Sicherheit.

Funktion und Inhalt des Vorvertrags

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Parteien, den späteren Kaufvertrag zu den vereinbarten Konditionen abzuschliessen. Er enthält bereits alle wesentlichen Vertragspunkte: Kaufpreis, Objekt, Übergabetermin, Gewährleistung. Im Gegensatz zum definitiven Kaufvertrag muss der Vorvertrag nicht notariell beurkundet werden.

Der Vorvertrag gibt Käufer und Verkäufer Zeit, alle Formalitäten zu erledigen, ohne dass die Immobilie in der Zwischenzeit an einen anderen Interessenten verkauft werden kann. Üblich sind Fristen von zwei bis sechs Wochen bis zur notariellen Beurkundung.

Anzahlung und Rücktrittsrechte

Oft wird mit dem Vorvertrag eine Anzahlung geleistet – typischerweise 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Diese wird beim Notar hinterlegt und beim definitiven Vertragsabschluss auf den Kaufpreis angerechnet. Wichtig ist, im Vorvertrag zu regeln, was passiert, wenn eine Partei vom Vertrag zurücktritt. Tritt der Käufer ohne wichtigen Grund zurück, verfällt meist die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er oft die doppelte Anzahlung als Konventionalstrafe zahlen.

Die notarielle Beurkundung

Die notarielle Beurkundung ist in der Schweiz zwingend vorgeschrieben. Ohne sie ist ein Immobilienkaufvertrag ungültig, selbst wenn beide Parteien ihn unterschrieben haben.

Rolle und Aufgaben des Notars

Der Notar ist eine neutrale, unabhängige Instanz. Er vertritt nicht eine Partei, sondern stellt sicher, dass beide Seiten ihre Rechte und Pflichten verstehen. Der Notar prüft die Identität der Vertragsparteien, erklärt den Vertragsinhalt, beantwortet Fragen und sorgt für die korrekte Grundbucheintragung.

Vor dem Beurkundungstermin erstellt der Notar einen Vertragsentwurf, der beiden Parteien einige Tage vorher zugestellt wird. So haben alle Zeit, den Vertrag zu prüfen und bei Unklarheiten nachzufragen.

Ablauf des Beurkundungstermins

Am Beurkundungstermin müssen Käufer und Verkäufer persönlich anwesend sein. Bei Ehepaaren ist die Anwesenheit beider Partner erforderlich. Der Notar verliest den Vertrag vollständig – dies kann je nach Komplexität 30 Minuten bis über eine Stunde dauern. Jede Klausel wird erklärt, und alle Fragen werden beantwortet.

Folgende Punkte werden dabei behandelt:

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Beschreibung und Zustand der Immobilie
Übernahmedatum und Besitzübergang
Bestehende Belastungen und Hypotheken
Gewährleistung und Haftung für Mängel

Erst wenn alle Fragen geklärt sind und beide Parteien mit dem Inhalt einverstanden sind, wird der Vertrag unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung ist der Kaufvertrag rechtsgültig – allerdings geht das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch über.

Nach der Beurkundung

Nach der Unterzeichnung kümmert sich der Notar um die weitere Abwicklung. Er informiert das Grundbuchamt über die Transaktion und beantragt die Eigentumsübertragung. Der Kaufpreis wird meist auf ein Notarsperrkonto überwiesen. Erst wenn alle Bedingungen erfüllt sind – Grundbucheintrag erfolgt, alte Hypotheken gelöscht – gibt der Notar das Geld an den Verkäufer frei.

Besonderheiten bei verschiedenen Immobilientypen

Je nach Art der Immobilie gibt es spezifische Aspekte zu beachten.

Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich zum Kaufvertrag die Regelungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft relevant. Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft ein. Auch laufende Renovationsprojekte oder Rückstellungen im Erneuerungsfonds müssen im Vertrag berücksichtigt werden.

Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte

Beim Kauf von vermieteten Objekten gehen die bestehenden Mietverträge auf den neuen Eigentümer über. Diese müssen im Kaufvertrag aufgeführt werden. Auch Mieterkautionen werden übertragen. Der Käufer sollte sich vergewissern, dass alle Mietverträge rechtsgültig sind.

Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien sind oft zusätzliche Aspekte zu regeln: Nutzungsbeschränkungen, laufende Gewerbemietverträge, Betriebsbewilligungen. Auch steuerliche Fragen können relevant sein.

Häufige Fehler vermeiden

Manche Käufer oder Verkäufer unterschreiben Verträge, ohne sie vollständig zu verstehen. Dies ist riskant. Wenn etwas unklar ist, sollte man nachfragen. Wenn ein Ehepartner nicht persönlich erscheinen kann, braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht. Alle Vereinbarungen müssen im Vertrag stehen. Mündliche Nebenabreden sind problematisch, da sie schwer nachweisbar sind.

Der Vertragsabschluss und die Unterzeichnung sind entscheidende Momente beim Immobilienkauf. Wer gut vorbereitet ist, kann diesen Schritt sicher meistern.