FAQ

Les questions posées fréquemment concernant la vente d’un bien immobilier

  • Combien de temps nécessite la vente d’un bien immobilier ?

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    Une procédure de vente dure en générale entre 3 et 6 mois. Mais cette durée peut fortement varier en raison de l’état du bien, de sa promotion et de la manière dont la cession est réalisée. 

  • Quel est le moment idéal pour la vente d’un bien immobilier ?

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    Il est difficile de définir une période idéale. De manière générale, le meilleur moment pour vendre un bien immobilier dépend de votre situation personnelle.

    Le moment optimal pour vendre un bien immobilier est entre autres influencé par des facteurs tels que la situation actuelle du marché, les échéances fiscales, l’achèvement des travaux et la date d’emménagement possible pour les bâtiments neufs ou rénovés ou encore l’environnement local. Votre agent ImmoSky personnel se fera un plaisir de vous conseiller.

  • Quels sont les documents nécessaires pour la vente d’un bien immobilier ?

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    Pour procéder à la vente de votre maison ou de votre appartement, vous aurez besoin de nombreux documents, d’un extrait du registre foncier à diverses polices d’assurance. Votre agent ImmoSky vous assistera bien entendu dans leur sélection et leur collecte.

    • Pour favoriser une vente rapide, vous devriez disposer des documents suivants :
    • un extrait actuel et complet du registre foncier 
    • les plans de construction, les plans
    • une preuve de l’assurance de votre bien immobilier (police)
    • les charges supplémentaires des deux dernières années 
    • une estimation officielle (si disponible)
    • une liste des investissements effectués
  • Quels frais peuvent être générés par la vente d’un bien immobilier ?

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    Les frais sont différents selon que l’on acquiert une maison ou un appartement. Et ceci autant pour l’acheteur que pour le vendeur. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des différents frais.

    • Les frais de notaire
      La vente d’un bien immobilier n’est juridiquement définitive que lorsqu’elle est certifiée par un notaire. La conclusion d’un contrat de vente ou d’achat s’accompagne donc des frais générés par la prestation du notaire. Ces frais peuvent varier en fonction du canton. Il peut donc s’avérer intéressant de demander plusieurs devis. 

    • Les droits de mutation
      Cet impôt est prélevé dans certains cantons.

    • Les émoluments du registre foncier
      Les émoluments du registre foncier varient également de canton en canton. Dans certains cantons, l’inscription au registre foncier est calculée en fonction du temps nécessaire pour l’effectuer, mais dans la plupart des cas, il s’agit d’un forfait. À cela s’ajoutent éventuellement d’autres dépenses.

    • La cédule hypothécaire
      Les frais à acquitter pour une cédule hypothécaire sont calculés en fonction du montant de la cédule hypothécaire.

    • L’impôt sur les gains immobiliers
      En Suisse, toute personne qui vend un terrain, une maison ou un appartement doit s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers.

    • La commission de courtage
      Chez ImmoSky, le domaine d’activité d’un agent immobilier est particulièrement vaste et varié. Il comprend l’acquisition de nouveaux clients, le conseil et l’accompagnement des clients actuels ainsi que celui des acheteurs potentiels et l’organisation des visites. Sa priorité réside naturellement toujours dans la vente des biens. Votre agent immobilier vous accompagne durant toute la procédure de vente jusqu’à la certification. Il est donc normal qu’il perçoive une rémunération pour son travail sous la forme d’une commission de courtage, mais ceci uniquement en cas de succès de la vente. En règle générale, c’est le vendeur qui s’acquitte des frais généré par la rémunération de l’agent. Les frais sont listés dans le contrat passé avec l’agent. Chez ImmoSky, en cas de vente réussie, le vendeur verse à l’agent en tant que commission un pourcentage du montant de la vente.

    • Les frais supplémentaires
      Selon le cas, on peut devoir s’acquitter de frais supplémentaires comme par ex. une pénalité de remboursement anticipé ou pour la demande de documents tels que le certificat énergétique.

  • Qui choisit le notaire lors de la vente d’un bien immobilier ?

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    Pour que la vente d’un bien immobilier soit valide, le contrat de vente doit être certifié en la forme authentique.

    En principe, pour le notariat, on peut choisir entre deux formes d’organisation : Le notaire fonctionnaire qui n’exerce aujourd’hui sa fonction traditionnelle que dans les cantons de Schaffhouse et de Zurich et le notaire indépendant qui exerce dans tous les autres cantons.

    Dans les cantons où exercent des notaires fonctionnaires, vous devez vous adresser à l’office compétent (le greffier, l’office des faillites ou l’office du registre du commerce).
    Dans les cantons où le choix d’un notaire est libre, c’est en règle générale l’acheteur qui choisit le notaire.

  • Quand puis-je vendre un bien immobilier sans payer d’impôts ?

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    En Suisse, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez payez des impôts aussi bien pour la vente que pour l’achat. 

    Un report du paiement est cependant envisageable dans certains cas. Selon l´Art. 12 StHG le paiement de certains impôts peut être reporté sur :

    • Le transfert de propriété par voie de succession (succession, partage successoral, legs), avance d’hoirie ou donation ;
    • le transfert de propriété entre époux en fonction du régime matrimonial ainsi que l’indemnisation des frais extraordinaires occasionnés pour l’un des époux par l’entretien de la famille ( Art. 165 ZGB ) et les droits liés à une procédure de divorce, dans la mesure où les deux époux sont d’accord ;
    • les remaniements parcellaires pour la planification de quartiers, la rectification de frontières, des actes d’achat ou d’échanges ayant pour but d’agrandir un domaine agricole et les remaniements parcellaires liés à des mesures d’expropriation ou de menace d’expropriation ;
    • la cession complète ou partielle d’un terrain à usage agricole ou forestier dans la mesure où le produit de la vente est utilisé dans des délais adéquats pour l’acquisition d’un terrain de remplacement exploité ou pour l’amélioration de son propre terrain à usage agricole ou forestier ;
    • la cession d’un bien immobilier détenu de manière durable et exclusive pour usage propre (une maison individuelle ou un appartement) dans la mesure où le produit de la vente est utilisé dans des délais adéquats pour l’acquisition ou la construction en Suisse d’un bien de remplacement pour le même usage.
  • Qui est en droit de vendre un bien immobilier ?

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    En principe, seul le propriétaire (inscrit dans le registre foncier) ou une personne dûment autorisée est en droit de vendre un bien. 

    Nous nous ferons un plaisir de vous assister pour une vente réussie. Nous nous chargerons pour vous :

    • de la stratégie marketing complète
    • de la recherche d’acheteurs adaptés
    • de la planification et de la réalisation des visites 
    • des négociations
    • de l’organisation du rendez-vous chez le notaire

En savoir plus sur la vente de biens immobiliers

Les questions les plus fréquemment posées concernant l’estimation d’un bien

  • Pourquoi devrais-je opter pour une estimation professionnelle?

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    Le prix joue entre autres un rôle essentiel pour la réussite d’une vente. Plus le prix est élevé et moindre est le nombre d’acheteurs potentiels. À l’inverse, un prix moins élevé peut significativement réduire le délai de vente d’un bien.

    En tant qu’agence immobilière établie, nous connaissons les prix actuels du marché. Et également ceux de votre région et de votre quartier.

    • Avant de vous transmettre nos recommandations pour le prix de vente, nous avons également recours à l’analyse des tendances et des toutes dernières évolutions.
    • Nous utilisons pour cela un outil d’évaluation réputé créé par un prestigieux institut d’évaluation. Nos experts ont accès à une vaste banque de données comprenant de très nombreuses transactions comparables
  • Quelles sont les informations nécessaires pour une estimation?

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    En plus du nombre de mètres carrés ou de l’année de construction, les équipements jouent également un rôle central.
    Vous trouverez ci-dessous une liste des plus importantes informations concernant votre bien que vous devez pouvoir fournir:

    • le type de bâtiment
    • le nombre de pièces
    • sa surface (vous la trouverez sur le plan)
    • la superficie du terrain
    • l’adresse de votre bien
  • Quels sont les critères qui influencent le plus l’estimation de la valeur sur le marché d’un bien immobilier?

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    La valeur d’un bien immobilier dépend du marché (c’est-à-dire de la demande), de son emplacement et du bien en lui-même. Pour procéder à l’estimation de votre bien, vous devrez donc fournir ces informations,
    Les facteurs du marché pertinents pour l’estimation d’un bien:

    • l’évolution économique
    • l’évolution de l’emploi
    • le pouvoir d’achat
    • la liquidité du marché
    • l’image de l’emplacement
  • Quels sont les critères auxquels les experts attachent le plus d’importance?

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    Nos experts distinguent trois critères déterminants pour la valeur d’un bien immobilier: l’unité économique (le régime de propriété, une maison individuelle, un appartement), les facteurs quantitatifs (l’année de construction, la surface d’habitation, etc.) et les facteurs qualitatifs (les normes, l’état et la micro-situation du bien). Dans les villes telles que Zurich, la situation pour le stationnement joue également un rôle.

  • Quelle est la méthode utilisée pour effectuer une estimation en ligne ?

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    Une estimation en ligne gratuite est effectuée selon la méthode hédoniste. Elle a recours à la comparaison des prix de vente de biens similaires afin d’obtenir une estimation de votre bien immobilier.

  • Qu'est-ce qu’une estimation hédoniste ?

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    La méthode statistique de comparaison de la valeur, autre nom de la méthode hédoniste, ne nécessite pas d’être effectuée sur place. Elle utilise différents critères pour calculer le prix du bien sur le marché. Plus de 70 caractéristiques d’un bien immobilier sont saisies, puis comparées avec des biens similaires.

    Celles-ci peuvent être divisées en caractéristiques principales:

    • La macro-situation
      L’intégration dans une région avec des critères comme entre autres l’infrastructure, les impôts, les services, les transports ainsi que la proximité avec les lieux de travail, etc.
    • La micro-situation
      La proximité des écoles, des commerces, des établissements culturels, les transports publics, les espaces de repos et les établissements administratifs
    • Les informations quantitatives
      La surface, les volumes, la surface habitable, le nombre de pièces, etc.
    • Les informations qualitatives 
      L’année de construction, l’état, les normes, etc.
    • Les informations particulières qui contribuent à augmenter ou à diminuer la valeur du bien

    La méthode d’estimation hédoniste est plus particulièrement adaptée aux biens immobiliers classiques. Les biens immobiliers de charme ou les biens réunissant deux affectations (immeubles commerciaux et d’habitation) requièrent en plus des caractéristiques statistiques principales de l’expérience et une expertise professionnelle afin de procéder à l’estimation d’un prix.

    La valeur finale déterminée ne doit pas être confondue avec le prix d’achat effectif car elle ne constitue qu’une estimation du prix reposant sur la comparaison des données disponibles sur le marché.

  • Quels types de biens peuvent être estimés grâce à cet outil ?

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    L’estimation immobilière vous permet d’évaluer gratuitement votre maison ou votre appartement situés en Suisse en quelques clics. Pour estimer la valeur des immeubles collectifs, des immeubles de placement et des terrains à construire, contactez ImmoSky sans engagement de votre part. Pour garantir le succès d’une vente, il vaut mieux, en plus d’une estimation numérique, procéder à une estimation professionnelle de votre bien immobilier par l’un de nos agents.

En savoir plus sur l'évaluation immobilière

Les questions les plus fréquemment posées à propos de l’hypothèque

  • Quel modèle d’hypothèque est le mieux adapté à mes besoins ?

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    Il existe plusieurs modèles d’hypothèque. Lequel est le mieux adapté pour vous? Vos moyens financiers jouent un rôle, tout comme votre capacité à prendre des risques et l’évolution des taux à attendre. En Suisse, il existe trois types d’hypothèques: le prêt hypothécaire à taux fixe, le prêt hypothécaire à taux variable et le prêt hypothécaire à taux LIBOR (hypothèque du marché monétaire). Pour toutes les hypothèques, le niveau du taux d’intérêt dépend du montant du crédit et de sa durée, des taux du marché et de votre solvabilité.

  • De quel capital propre dois-je disposer pour bénéficier d’une hypothèque ?

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    Vous aurez besoin d’au moins 20% de fonds propres, dont 10% de véritables ressources propres. Parmi ceux-ci on comptabilise votre épargne, vos avoirs du 3e pilier ou les donations ou avances d’hoirie. Votre avoir de la caisse de pension n’est par exemple pas comptabilisé en tant que véritable ressource propre.

  • Quel montant d’hypothèque puis-je me permettre ?

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    Les intérêts, les remboursements mensuels (amortissements), les frais d’entretien et les charges accessoires ne doivent pas dépasser 33% du revenu brut. Ceci constitue la condition pour un accord de financement de la banque.

  • Quels sont les documents nécessaires pour effectuer une demande de financement ?

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    Pour pouvoir vérifier une demande de financement, les établissements de crédit ont besoin de documents concernant votre bien immobilier et votre situation financière actuelle. L’absence de certains documents nécessaires ralentit le traitement de votre dossier.
    Veuillez donc fournir les documents suivants :

    download Check-list demande de financement

    N’hésitez pas à nous contacter si vous ne disposez pas encore de tous les documents nécessaires et nous vous aiderons à vous les procurer.

  • Quel est le bon moment pour effectuer une demande de financement chez ImmoSky ?

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    • Lorsque vous souhaitez savoir au sein de quelle catégorie de prix vous pouvez lancer votre recherche d’un bien immobilier
    • Lorsque vous avez déjà repéré un bien précis
    • Lorsque vous souhaitez obtenir un deuxième avis ou une offre concernant votre banque habituelle
  • De quel capital propre dois-je disposer pour bénéficier d’une hypothèque ?

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    Vous aurez besoin d’au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % de véritables ressources propres. Parmi ceux-ci on comptabilise votre épargne, vos avoirs du 3e pilier ou les donations ou avances d’hoirie. Votre avoir de la caisse de pension n’est par exemple pas comptabilisé en tant que véritable ressource propre.

  • Quelles sont les formules utilisées par le calculateur hypothécaire en ligne ?

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    L'acceptation du financement de votre rêve de logement n'est pas le fruit du hasard. Les intérêts, l'amortissement (remboursement), les frais d'entretien et les frais annexes ne doivent pas dépasser 33 % par rapport au revenu brut restant. Vous avez besoin d'au moins 20 % de fonds propres, dont 10 % doivent être de véritables fonds propres. Les avoirs de la caisse de pension ne sont pas de véritables fonds propres.

    Pour calculer la capacité financière, nous utilisons un taux d'intérêt hypothécaire de 5 % et des frais annexes de 1 % du prix d'achat du bien immobilier, afin de créer une base solide à long terme pour votre financement.
    Pour ce calcul, nous partons du principe que la deuxième hypothèque sera entièrement remboursée dans les 15 ans.

  • Quels sont les biens immobiliers que je peux me permettre d'acheter ?

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    Les intérêts, le remboursement mensuel (amortissement), les frais d'entretien et les frais annexes ne doivent pas dépasser 33% par rapport au revenu brut restant. Il s'agit d'une condition préalable à l'obtention d'un accord de financement auprès d'un établissement financier.

    Déterminez votre budget à l'aide de notre calculateur d'hypothèque gratuit :

    Accéder au calculateur d'hypothèque en ligne

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