FAQ

Die Schweizer Immobilienpreise sind in den letzten 15 Jahren deutlich gestiegen. Zwischen 2010 und 2023 verteuerten sich Wohnungen im Durchschnitt um 40 bis 60 Prozent, je nach Region. In urbanen Zentren wie Zürich oder Genf waren die Steigerungen noch ausgeprägter, teilweise über 70 Prozent. In ländlichen Regionen fielen die Anstiege moderater aus.

Die Haupttreiber dieser Entwicklung waren niedrige Hypothekarzinsen, die Immobilien finanzierbarer machten, Bevölkerungswachstum besonders in urbanen Zentren, Wohnungsknappheit durch geringe Bautätigkeit und Zuwanderung von gut verdienenden Expats und Unternehmern. Diese Faktoren verstärkten sich gegenseitig und trieben die Preise kontinuierlich nach oben.

Aktuelle Marktlage 2026

Anfang 2026 zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Die Preise steigen nicht mehr so stark wie in den Jahren zuvor, aber sie fallen auch nicht. In Städten mit extremer Wohnungsknappheit wie Zürich oder Genf sind leichte Steigerungen von null bis vier Prozent pro Jahr zu erwarten. In regionalen Zentren und Agglomerationen liegen die Prognosen bei plus drei bis fünf Prozent jährlich. Ländliche Regionen stagnieren oder verlieren leicht an Wert.

Die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen Ende 2025 bei 1,5 Prozent stabilisiert, was die Nachfrage stützt. Solange keine massiven Zinserhöhungen kommen, bleibt der Markt für Verkäufer günstig.

Die extremen Preisunterschiede zwischen Zürich und ländlichen Regionen haben strukturelle Gründe. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet in Zürich 1,2 bis 1,8 Millionen Franken, in Luzern 800'000 bis 1,2 Millionen, in ländlichen Regionen oft nur 400'000 bis 700'000 Franken. Diese Unterschiede spiegeln die ökonomische Realität wider.

Zürich bietet Arbeitsplätze mit hohen Gehältern in Finanz, Versicherung, Pharma und Tech. Das mittlere Haushaltseinkommen liegt deutlich über dem Schweizer Durchschnitt. Gleichzeitig ist das Angebot begrenzt: Die Bautätigkeit kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, und die Leerstandsquote liegt unter 0,3 Prozent. Viele Menschen wollen in Zürich wohnen, aber nur wenige Wohnungen sind verfügbar. Das treibt die Preise.

In ländlichen Regionen ist die Situation umgekehrt: Weniger Arbeitsplätze bedeuten geringere Gehälter und weniger Nachfrage. Das Angebot ist grösser, die Leerstandsquoten liegen bei zwei bis drei Prozent. Entsprechend sind die Preise deutlich niedriger.
 

Lage-Faktoren im Detail

Auch innerhalb von Städten variieren die Preise erheblich durch Mikrolage-Faktoren:

Quartier-Qualität:

• Prestigequartiere wie Zürich-Seefeld oder Genf-Eaux-Vives sind teurer

• Einfache Wohnquartiere oder Industrienähe günstiger

Infrastruktur:

• ÖV-Anbindung: Nähe zu S-Bahn oder Tram steigert Wert um 10 bis 20 Prozent

• Einkaufsmöglichkeiten: Fussläufige Versorgung ist wertvoll

• Schulen: Gute Schulen ziehen Familien an

Lärm und Umwelt:

• Verkehrslärm mindert Wert um fünf bis 15 Prozent

• Grünflächen und Parks steigern Attraktivität

• Aussicht kann Wert um 15 bis 30 Prozent erhöhen

Diese Mikrolage-Faktoren erklären, warum zwei ähnliche Wohnungen im gleichen Quartier 100'000 Franken Preisunterschied haben können. Die kostenlose Vor-Ort-Bewertung von ImmoSky erfasst genau diese Nuancen.

Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von mehreren Faktoren ab. Marktlage ist wichtig: In einem Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage und niedrigen Zinsen sind die Bedingungen günstig. Persönliche Situation spielt eine Rolle: Wenn die Immobilie nicht mehr passt oder Sie Liquidität brauchen, sollten Sie nicht zu lange warten. Steuerliche Aspekte sind relevant: Grundstückgewinnsteuer sinkt mit Besitzdauer, nach bestimmten Jahren gibt es Rabattstufen.

Saisonal gesehen sind Frühling und Frühsommer die beste Zeit. März bis Juni verzeichnet die höchste Nachfrage. Gärten stehen in Blüte, Tage sind länger, Familien wollen vor Schulbeginn umziehen. September und Oktober sind ebenfalls gut als zweite Nachfragewelle. Winter ist weniger günstig, bringt aber in Städten mit Wohnungsknappheit trotzdem Erfolg.

Signale für guten Verkaufszeitpunkt

Einige Signale deuten auf günstigen Zeitpunkt hin: Hypothekarzinsen sind niedrig oder stabil. Die Leerstandsquote in Ihrer Region liegt unter einem Prozent. Vergleichsobjekte verkaufen sich schnell unter 60 Tagen. Sie haben eine neue bei Grundstückgewinnsteuer erreicht. Grössere Renovierungen würden bald anstehen.

Wenn mehrere dieser Faktoren zutreffen, ist jetzt ein guter Moment. Die kostenlose Bewertung von ImmoSky kann Ihnen zeigen, ob der Markt aktuell für Ihre spezifische Immobilie günstig ist.

Ja, Immobilien können an Wert verlieren, auch wenn das in der Schweiz seltener vorkommt als in anderen Ländern. Wertverluste entstehen durch verschiedene Faktoren: Verschlechterung des Zustands durch fehlenden Unterhalt lässt den Wert sinken. Veränderung der Umgebung wie neue Verkehrsachsen oder Schliessung wichtiger Infrastruktur mindert Attraktivität. Marktveränderungen durch steigende Zinsen oder wirtschaftliche Rezession können Nachfrage dämpfen.

Besonders betroffen sind unsanierte Altbauten mit schlechter Energieeffizienz. Diese verlieren zunehmend an Wert, weil Käufer hohe Sanierungskosten einkalkulieren müssen. In den letzten Jahren haben solche Objekte 15 bis 25 Prozent an Wert verloren im Vergleich zu energieeffizienten Immobilien.

Wie schützen Sie sich vor Wertverlust?

Einige Massnahmen helfen, den Wert zu erhalten oder zu steigern: Regelmässiger Unterhalt verhindert Substanzverlust. Energetische Sanierungen sichern Zukunftswert. Anpassung an Marktbedürfnisse wie Homeoffice-taugliche Räume. Dokumentation aller Investitionen für späteren Verkauf.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Immobilie an Wert verliert oder gewinnt, nutzen Sie die kostenlose Bewertung von ImmoSky. Der Experte kann einschätzen, wie sich Ihre Immobilie im Markt positioniert und ob Handlungsbedarf besteht.

Online-Schätztools wie sie auf vielen Portalen verfügbar sind, nutzen Algorithmen und Vergleichsdaten. Sie sind praktisch für eine grobe Orientierung, aber ihre Genauigkeit ist begrenzt. Die meisten Online-Tools haben eine Genauigkeit von plus minus 15 bis 25 Prozent. Bei einem geschätzten Wert von 800'000 Franken kann der tatsächliche Wert zwischen 600'000 und 1'000'000 Franken liegen – eine enorme Spanne.

Der Grund für die Ungenauigkeit: Online-Tools kennen Ihre Immobilie nicht. Sie wissen nicht ob die Küche neu oder alt ist, ob die Aussicht grandios oder verbaut ist, ob das Quartier aufgewertet wurde oder nicht. All diese Faktoren, die den Wert um 20 bis 30 Prozent beeinflussen können, werden nicht oder nur unzureichend erfasst.

Wann Online-Schätzungen ausreichen

Online-Schätzungen sind nützlich für erste Orientierung: Will ich überhaupt verkaufen bei diesem ungefähren Preis? Vergleich verschiedener Regionen: Wo könnte ich mir was leisten? Grobe Finanzplanung ohne konkrete Verkaufsabsichten.

Für konkrete Verkaufsentscheidungen brauchen Sie eine professionelle Bewertung. Die kostenlose Vor-Ort-Bewertung von ImmoSky ist präziser mit plus minus fünf bis zehn Prozent Genauigkeit. Sie erfasst alle individuellen Faktoren und liefert einen realistischen Marktwert, auf den Sie Ihre Entscheidungen stützen können.

In der Schweiz wird für Wohnimmobilien meist die hedonische Bewertungsmethode verwendet. Diese Methode analysiert Vergleichstransaktionen von ähnlichen Objekten in der Region und berücksichtigt objektspezifische Faktoren wie Grösse, Zustand, Ausstattung und Lage. Jeder Faktor wird gewichtet nach seiner Marktrelevanz. Das Ergebnis ist ein präziser Verkehrswert.

Die hedonische Methode basiert auf statistischen Modellen, die Zehntausende reale Verkaufstransaktionen auswerten. Sie zeigt, wie viel bestimmte Eigenschaften zum Wert beitragen. Ein Beispiel: Eine südausgerichtete Terrasse ist etwa 15'000 bis 25'000 Franken mehr wert als ein Nordbalkon. Ein Parkplatz steigert den Wert um 30'000 bis 60'000 Franken. Minergie-Zertifizierung bringt fünf bis zehn Prozent Aufpreis.

Über 70 Faktoren fliessen ein

Die Bewertung berücksichtigt zahlreiche Faktoren in verschiedenen Kategorien. Lage umfasst Makrolage Stadt/Region, Mikrolage konkretes Quartier, Infrastruktur und Verkehrsanbindung sowie Lärmbelastung und Umweltqualität. Objekt beinhaltet Wohn- und Grundstückfläche, Anzahl Zimmer und Raumaufteilung, Baujahr und Renovationszustand sowie Ausstattungsqualität. Markt berücksichtigt aktuelle Angebots- und Nachfragesituation, Zinsniveau und Finanzierungsbedingungen sowie Vergleichspreise in der Region.

All diese Faktoren werden bei der kostenlosen Vor-Ort-Bewertung durch ImmoSky erfasst und in die Berechnung einbezogen. Das Ergebnis ist ein fundierter, nachvollziehbarer Marktwert.

Die Immobilienbewertung bei ImmoSky ist komplett kostenlos – sowohl die Online-Bewertung als auch die persönliche Vor-Ort-Bewertung durch einen Experten. Es gibt keine versteckten Kosten, keine Gebühren und keine Verpflichtungen. Sie können die Bewertung nutzen, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren, ohne einen einzigen Franken zu bezahlen.

Warum ist die Bewertung kostenlos?

Viele Eigentümer fragen sich, warum ImmoSky eine professionelle Dienstleistung kostenlos anbietet. Der Grund ist einfach: Die Bewertung ist der erste Schritt zu einer möglichen Zusammenarbeit. ImmoSky möchte Ihnen zeigen, was Ihre Immobilie wert ist und welche Möglichkeiten Sie haben. Wenn Sie sich anschliessend für einen Verkauf entscheiden und ImmoSky mit der Vermarktung beauftragen, erhält das Unternehmen eine Erfolgsprovision. Diese liegt bei zwei bis drei Prozent des Verkaufspreises und wird nur fällig, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.
Die kostenlose Bewertung ist also eine Service-Leistung, die Ihnen hilft, eine fundierte Entscheidung zu treffen – ohne finanzielles Risiko. Sie können die Bewertung nutzen und müssen danach nichts weiter tun, wenn Sie nicht verkaufen möchten. Es gibt keine Verpflichtung zur Zusammenarbeit.

Unterschied zwischen Online- und Vor-Ort-Bewertung

ImmoSky bietet zwei Arten der Bewertung an, beide kostenlos. Die Online-Bewertung dauert nur drei Minuten. Sie geben grundlegende Informationen zu Ihrer Immobilie ein wie Adresse, Grösse, Anzahl Zimmer, Baujahr und groben Zustand. Ein Algorithmus vergleicht Ihre Angaben mit Marktdaten und Verkaufstransaktionen in der Region. Sie erhalten sofort eine erste Werteinschätzung, die als Orientierung dient.

Die Vor-Ort-Bewertung ist deutlich detaillierter. Ein ImmoSky-Experte vereinbart einen Termin mit Ihnen und besichtigt Ihre Immobilie persönlich. Er nimmt alle Räume auf, prüft den Zustand, bewertet Ausstattung und Lage und berücksichtigt über 70 Faktoren. Nach der Besichtigung erstellt er einen ausführlichen Bewertungsbericht, den Sie innert weniger Tage erhalten. Dieser Bericht zeigt nicht nur den Marktwert, sondern auch Empfehlungen für einen möglichen Verkauf. Auch diese detaillierte Bewertung ist komplett kostenlos.

Die Genauigkeit der Bewertung hängt von der gewählten Methode ab. Die Online-Bewertung basiert auf Vergleichsdaten und Algorithmen, die statistische Modelle nutzen. Sie ist eine gute erste Orientierung mit einer Genauigkeit von etwa plus minus 15 bis 20 Prozent. Das bedeutet: Bei einem ermittelten Wert von 800'000 Franken liegt der tatsächliche Marktwert vermutlich zwischen 640'000 und 960'000 Franken. Das ist eine breite Spanne, aber für eine erste Einschätzung durchaus hilfreich.

Die Vor-Ort-Bewertung ist deutlich präziser. Sie nutzt die hedonische Bewertungsmethode, die in der Schweiz als Standard gilt. Diese Methode berücksichtigt objektspezifische Faktoren wie Zustand, Ausstattung, Mikrolage, Renovationsbedarf und vergleicht sie mit tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Die Genauigkeit liegt bei etwa plus minus 5 bis 10 Prozent. Bei einem Wert von 800'000 Franken bedeutet das eine Spanne von 720'000 bis 880'000 Franken – deutlich enger und für Verkaufsentscheidungen sehr brauchbar.

Was beeinflusst den Immobilienwert?

Bei der Bewertung werden über 70 Faktoren berücksichtigt. Die wichtigsten sind:

Lage-Faktoren:

• Makrolage: Stadt, Gemeinde, Kanton
• Mikrolage: Konkrete Strasse, Nachbarschaft, Umgebung
• Infrastruktur: ÖV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen
• Lärmbelastung: Verkehr, Flughafen, Gewerbe
• Aussicht und Orientierung: Südbalkon wertvoller als Nordbalkon

Objekt-Faktoren:

• Wohn- und Grundstückfläche
• Anzahl Zimmer und Raumaufteilung
• Baujahr und Renovationszustand
• Ausstattungsqualität: Küche, Bäder, Böden
• Energieeffizienz: Heizung, Dämmung, Fenster
• Besondere Merkmale: Garten, Terrasse, Parkplatz

All diese Faktoren werden bei der Vor-Ort-Bewertung individuell erfasst und gewichtet. Das Ergebnis ist ein präziser Marktwert, der als solide Grundlage für Verkaufsentscheidungen dient.

Nein, absolut nicht. Die kostenlose Immobilienbewertung ist unverbindlich. Sie können die Bewertung nutzen, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren, und müssen danach nichts weiter tun. Es gibt keine Vertragsbindung, keine Verpflichtung zum Verkauf und keinen Druck von ImmoSky.

Wie geht es nach der Bewertung weiter?

Nach der Bewertung haben Sie mehrere Optionen. Sie können die Information nutzen und einfach nichts tun – vielleicht möchten Sie nur wissen, was Ihre Immobilie wert ist, ohne aktuell verkaufen zu wollen. Das ist völlig in Ordnung. Sie können sich Zeit lassen und in Ruhe überlegen, ob ein Verkauf für Sie Sinn macht. Der Bewertungsbericht bleibt gültig und Sie können jederzeit darauf zurückkommen.

Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, können Sie ImmoSky mit der Vermarktung beauftragen. ImmoSky erstellt dann ein individuelles Angebot, das professionelle Fotografie, Marketing auf allen relevanten Plattformen, Besichtigungskoordination und Verhandlungsführung umfasst. Erst wenn Sie diesen Auftrag unterschreiben, entsteht eine Vertragsbindung. Aber auch dann haben Sie Kündigungsrechte gemäss Vertrag.

Sie können die Bewertung auch nutzen und sich für einen anderen Weg entscheiden – etwa Verkauf auf eigene Faust oder über einen anderen Makler. ImmoSky akzeptiert das und stellt Ihnen die Bewertung trotzdem kostenlos zur Verfügung. Es gibt keinen Haken und keine versteckten Bedingungen.

Die Dauer hängt von der gewählten Methode ab. Die Online-Bewertung ist extrem schnell: Sie geben Ihre Daten in ein Formular ein, was etwa drei Minuten dauert. Sofort nach dem Absenden erhalten Sie eine erste Wertschätzung. Der gesamte Prozess dauert also nur wenige Minuten.

Die Vor-Ort-Bewertung braucht mehr Zeit, ist aber immer noch zügig. Nach Ihrer Anfrage meldet sich ImmoSky innerhalb von 24 bis 48 Stunden, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Der Termin selbst dauert 30 bis 60 Minuten, je nach Grösse und Komplexität der Immobilie. Der Experte dokumentiert alles, macht Fotos und notiert alle relevanten Details.

Nach der Besichtigung erstellt ImmoSky den Bewertungsbericht. Dieser liegt in der Regel innert drei bis fünf Werktagen vor. Sie erhalten ihn per E-Mail und können ihn in Ruhe durchgehen. Bei Fragen können Sie jederzeit den Experten kontaktieren, der die Bewertung durchgeführt hat. Vom ersten Kontakt bis zum fertigen Bewertungsbericht vergehen also typischerweise eine bis zwei Wochen – eine überschaubare Zeit für eine fundierte, professionelle Bewertung.

Für die Online-Bewertung brauchen Sie keine Unterlagen. Sie geben die Informationen aus dem Kopf ein – Adresse, ungefähre Grösse, Baujahr, Zustand. Das reicht für die erste Schätzung völlig aus.
Für die Vor-Ort-Bewertung sind einige Unterlagen hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich. Der Experte kann die Bewertung auch ohne Unterlagen durchführen, indem er alles vor Ort erfasst. Wenn Sie folgende Dokumente zur Hand haben, beschleunigt das den Prozess und erhöht die Genauigkeit:

Hilfreiche Unterlagen:

• Grundriss der Immobilie
• Grundbuchauszug
• Kaufvertrag oder Informationen zum ursprünglichen Kaufpreis
• Rechnungen für wertvermehrende Investitionen (Renovierungen, Sanierungen)
• GEAK-Energieausweis oder Minergie-Zertifikat falls vorhanden
• Bei Stockwerkeigentum: Reglement und Jahresrechnung der Eigentümergemeinschaft

Aber nochmals: Diese Unterlagen sind nice-to-have, nicht must-have. Der ImmoSky-Experte kann die Bewertung auch ohne sie durchführen. Wenn Sie unsicher sind, was Sie bereithalten sollten, fragen Sie einfach beim Terminvereinbarung nach – der Experte sagt Ihnen, was hilfreich wäre.

Ja, absolut. Die Bewertung gehört Ihnen, und Sie können sie nutzen, wie Sie möchten. Einige Eigentümer nutzen sie als Orientierung für einen privaten Verkauf. Andere holen mehrere Bewertungen von verschiedenen Anbietern ein und vergleichen. Wieder andere möchten einfach nur wissen, was ihre Immobilie wert ist, ohne aktuell Verkaufspläne zu haben.

ImmoSky stellt Ihnen die Bewertung ohne Bedingungen zur Verfügung. Natürlich hofft das Unternehmen, dass Sie bei einem Verkauf an ImmoSky denken – aber es gibt keinen Zwang. Die Bewertung ist ein Service, der Vertrauen aufbauen soll. ImmoSky ist überzeugt, dass die Qualität der Bewertung und des Services für sich sprechen. Viele Eigentümer, die zunächst nur eine Bewertung wollten, entscheiden sich später für eine Zusammenarbeit – weil sie von der Professionalität überzeugt wurden.

Kann ich die Bewertung für andere Zwecke nutzen?

Die Bewertung ist primär für Verkaufsentscheidungen gedacht, kann aber auch für andere Zwecke hilfreich sein. Einige Beispiele: Bei Scheidung kann die neutrale Bewertung als Grundlage für Vermögensaufteilung dienen. Bei Erbschaften hilft sie, den Wert der Immobilie für Erbteilung zu bestimmen. Für Finanzierungen kann die Bewertung Banken als Orientierung dienen, auch wenn Banken oft eigene Schätzungen verlangen. Bei Versicherungen kann der Wert helfen, die richtige Deckungssumme festzulegen.

Für offizielle Zwecke wie Gerichtsverfahren oder Steuererklärungen kann es sein, dass eine zertifizierte Schätzung durch einen SIV-Experten verlangt wird. Die ImmoSky-Bewertung ist professionell und fundiert, aber nicht immer als offizielles Gutachten anerkannt. Für alltägliche Zwecke und Verkaufsentscheidungen ist sie aber mehr als ausreichend.

Datenschutz ist ImmoSky sehr wichtig. Ihre Daten werden vertraulich behandelt und nur für die Bewertung und mögliche spätere Zusammenarbeit genutzt. ImmoSky verkauft keine Daten an Dritte und verwendet sie nicht für Werbezwecke ohne Ihre Zustimmung.

Wenn Sie die Online-Bewertung nutzen, werden Ihre Angaben zur Immobilie und Ihre Kontaktdaten gespeichert. ImmoSky kann Sie kontaktieren, um weitere Informationen anzubieten oder einen Vor-Ort-Termin zu vereinbaren. Wenn Sie das nicht möchten, können Sie das jederzeit kommunizieren.
Bei der Vor-Ort-Bewertung werden zusätzliche Informationen erfasst wie Fotos der Immobilie und detaillierte Objektdaten. Diese werden intern bei ImmoSky gespeichert und nur für die Bewertung und eventuelle spätere Vermarktung genutzt. Fotos werden nicht ohne Ihre Zustimmung veröffentlicht.

Sie haben jederzeit das Recht, Auskunft über Ihre gespeicherten Daten zu verlangen, sie korrigieren zu lassen oder ihre Löschung zu fordern. ImmoSky hält sich an alle Datenschutzbestimmungen der Schweiz und behandelt Ihre Informationen mit grösster Sorgfalt.

Im Internet gibt es viele kostenlose Immobilienschätz-Tools, die einen Wert in Sekunden berechnen. Wie unterscheidet sich die ImmoSky-Bewertung davon? Der wichtigste Unterschied: ImmoSky kombiniert Technologie mit menschlicher Expertise. Die Online-Bewertung nutzt ähnliche Algorithmen wie andere Tools, aber mit Zugriff auf umfangreichere Datenbanken und bessere Modelle. Die Vor-Ort-Bewertung geht weit darüber hinaus.

Ein automatisches Tool kennt Ihre Immobilie nicht. Es weiss nicht, ob die Küche frisch renoviert oder 30 Jahre alt ist. Es sieht nicht, ob die Aussicht grandios oder durch ein neues Gebäude verbaut ist. Es erfasst nicht, ob das Quartier aufgewertet wurde oder an Attraktivität verloren hat. All diese Faktoren, die den Wert um 20 bis 30 Prozent beeinflussen können, werden von Algorithmen nicht oder nur unzureichend erfasst.

Die Vor-Ort-Bewertung durch ImmoSky erfasst genau diese Faktoren. Der Experte sieht, riecht, fühlt die Immobilie. Er kennt den lokalen Markt aus Erfahrung. Er kann einschätzen, welche Käufergruppen sich für das Objekt interessieren würden und was sie bereit wären zu zahlen. Diese menschliche Expertise macht den Unterschied zwischen einer ungefähren Schätzung und einer präzisen Bewertung.