FAQ

Domande frequenti sulla vendita immobiliare

  • Quanto tempo richiede la vendita di un immobile?

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    Generalmente l’iter di vendita dura dai 3 ai 6 mesi. Tuttavia, la durata può essere più o meno lunga a seconda delle condizioni dell’immobile, della durata dell’offerta e del modo in cui viene gestita la vendita. 

  • Quando è il momento migliore per vendere un immobile?

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    Stabilire il momento perfetto non è cosa semplice. Normalmente, il momento migliore per vendere un immobile dipende dalle circostanze personali.

    La scelta del momento ottimale per vendere un immobile è influenzata da fattori come l’attuale situazione del mercato, le scadenze fiscali, i periodi di completamento e di occupazione in caso di nuovi edifici o di conversioni, o il contesto locale. Il suo agente personale ImmoSky sarà lieto di consigliarla.

  • Quali sono i documenti necessari per la vendita di un immobile?

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    Per la vendita della sua casa o del suo appartamento, sono necessari una serie di documenti, dall’estratto del catasto a varie polizze assicurative. Naturalmente il suo agente ImmoSky le offrirà tutta l’assistenza necessaria nella selezione e nell’acquisto.

    Per vendere il suo immobile in tempi brevi, le consigliamo di preparare i seguenti documenti e di tenerli a portata di mano:

    • Estratto completo e aggiornato del registro fondiario 
    • Piante dell’edificio, planimetrie
    • Certificato di assicurazione dell’edificio (polizza)
    • Spese accessorie degli ultimi due anni 
    • Valutazione ufficiale (se disponibile)
    • Elenco degli investimenti fatti
  • Quali sono i costi da sostenere in caso di vendita di un immobile?

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    La vendita di una casa o di un appartamento comporta una serie di costi, sia per l’acquirente che per il venditore. Di seguito le abbiamo preparato una sintesi.

    • Costi notarili
      La vendita di un immobile non è legalmente valida finché non è stata autenticata da un notaio. Pertanto, alla conclusione dell’atto di compravendita, bisogna liquidare al notaio la relativa parcella per il lavoro svolto. Tuttavia, i costi notarili variano da cantone a cantone, per cui è opportuno raccogliere più offerte.  
    • Tassa di mutazione
      Questa tassa è riscossa da alcuni cantoni. 
    • Tasse del registro fondiario
      Anche le tasse del registro fondiario variano da cantone a cantone. In alcuni cantoni, l’iscrizione nel registro fondiario è addebitata in base al tempo impiegato, cioè al fattore tempo, ma nella maggior parte dei casi è un addebito forfetario. Nella fattura vengono anche addebitate le relative spese.
    • Tasse per la costituzione della cartella ipotecaria
      Le tasse per la costituzione della cartella ipotecaria sono calcolate in base all’importo della cartella ipotecaria.
    • Imposta sugli utili da sostanza immobiliare
      In Svizzera, all’atto della vendita di un terreno, di una casa o di un appartamento, bisogna versare al fisco l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
    • Provvigione dell’agente immobiliare
      Le mansioni di un agente immobiliare impiegato presso ImmoSky sono molto complesse. Si spazia dall’acquisizione di nuovi clienti alla consulenza e assistenza ai clienti già acquisiti e a quelli potenziali, nonché all’organizzazione delle visite in loco. Naturalmente, l’attenzione dell’agente è sempre rivolta alla vendita delle proprietà immobiliari di cui è stato incaricato. L’agente immobiliare affianca il venditore durante tutto l’iter di vendita fino all’autenticazione dell’atto di compravendita presso il notaio. Di conseguenza, all’agente immobiliare spetta una provvigione per il lavoro svolto – ma solo se la vendita giunge a buon fine. Di regola, spetta al venditore sostenere i costi della provvigione. Le spese sono stabilite in un contratto di intermediazione immobiliare. Scegliendo ImmoSky, il venditore paga all’agente immobiliare una percentuale dell’importo della vendita come provvigione in caso di buon fine della vendita.
    • Costi aggiuntivi
      A seconda del caso, è possibile dovere tener conto di altri costi, come per esempio quelli relativi a un rimborso per l’estinzione anticipata o costi aggiuntivi per la richiesta di documenti come il certificato energetico.
  • Chi sceglie il notaio in caso di vendita dell’immobile?

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    La vendita di un immobile è valida solo se l’atto di compravendita è autenticato da un notaio nella sua veste di pubblico ufficiale.

    Di regola, nel sistema notarile, si possono distinguere due diverse forme organizzative: Lo studio notarile ufficiale, oggi presente nella sua forma classica solo nei cantoni di Sciaffusa e Zurigo, e lo studio di un notaio libero professionista, presente in tutti gli altri cantoni.

    Nei cantoni con notai ufficiali, è necessario contattare l’ufficio competente (cancelliere ufficiale, ufficio fallimenti o ufficio cantonale del registro di commercio).
    Nei cantoni con una libera scelta del notaio, è di solito l’acquirente a scegliere il notaio.

  • Quando è possibile vendere il mio immobile in esenzione da imposte e tasse?

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    Chiunque è proprietario di un immobile in Svizzera è soggetto al versamento delle imposte e tasse sia in caso di acquisto che di vendita. 

    Tuttavia, in alcuni casi, è possibile un differimento delle imposte e tasse. Secondo l`art. 12 LAID la tassazione è differita in caso di:

    • Passaggio di proprietà per eredità (successione, divisione dell’eredità, lascito), eredità anticipata o donazione;
    • Passaggio di proprietà tra coniugi in relazione al regime patrimoniale, nonché per l’indennità dei contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia ( art. 165 CC svizzero ) e delle pretese in base alla legge sul divorzio, purché entrambi i coniugi siano d’accordo;
    • Ricomposizione particellare allo scopo di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell’ambito di una procedura di espropriazione o di un’espropriazione imminente;
    • Alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell’alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l’acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
    • Alienazione di un’abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all’acquisto o alla costruzione in Svizzera di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
  • Chi può vendere un immobile?

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    In linea di principio, un immobile può essere venduto solo dal proprietario (registrato nel registro fondiario) o da una persona autorizzata che agisce per mezzo di una procura. 

    Siamo lieti di offrirle la nostra assistenza affiancandola nell’iter di vendita fino alla stipulazione del contratto di compravendita. In questo caso, spetta a noi occuparci della:

    • commercializzazione dell’immobile
    • ricerca del giusto acquirente
    • organizzazione degli appuntamenti ed esecuzione delle visite dell’immobile 
    • trattativa di negoziazione
    • organizzazione dell’appuntamento dal notaio

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Domande frequenti sul tema della valutazione immobiliare

  • Perché dovrei richiedere una valutazione professionale?

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    Tra le varie cose, il prezzo gioca un ruolo centrale nella trattativa e conclusione positiva di una vendita. Se, da un lato, un prezzo elevato tende a ridurre la platea dei potenziali acquirenti, d’altro, l’offerta di un prezzo basso può accelerare sensibilmente i tempi di vendita dell’immobile.

    La nostra affermata agenzia di intermediazione immobiliare conosce i prezzi di mercato delle proprietà immobiliari. Anche nella sua regione e nel suo quartiere.

    • Le analisi relative alle tendenze e all’andamento più recente dei valori degli immobili confluiscono nella nostra formulazione del prezzo d’offerta consigliato.
    • A tal fine utilizziamo strumenti di valutazione riconosciuti di un rinomato istituto di valutazione. In questo modo i nostri esperti accedono a un’ampia banca dati con un numero elevato di transazioni utili per il confronto
  • Quali informazioni sono necessarie per la valutazione?

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    Oltre al numero di metri quadrati o all’anno di costruzione, anche le finiture sono un fattore importante.
    Di seguito riportiamo un elenco dei dati più importanti relativi alla sua proprietà immobiliare che si dovrebbero sempre avere a disposizione:

    • Tipo di immobile
    • Numero dei locali
    • Superficie abitativa (indicata nella pianta)
    • Superficie del terreno
    • Indirizzo dell’immobile
  • Cosa influenza maggiormente la stima del valore di mercato di una proprietà immobiliare?

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    Il valore di un immobile è determinato dal mercato (cioè dalla domanda), dalla posizione e dallo stesso immobile. Pertanto, i dati relativi a questi parametri devono essere disponibili per la sua valutazione.
    Fattori di mercato, che giocano un ruolo nella valutazione della proprietà:

    • andamento economico
    • andamento dell’occupazione
    • potere d’acquisto
    • liquidità del mercato
    • immagine del luogo
  • Quali sono i fattori che l’esperto esamina nel dettaglio?

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    I nostri esperti distinguono tre fattori che incidono in modo significativo sul valore di un immobile: unità economica (regime di proprietà, casa unifamiliare, appartamento), fattori quantitativi (anno di costruzione, superficie abitativa, ecc.) e fattori qualitativi (finiture, le condizioni e la micro ubicazione). Soprattutto in città come Zurigo, anche la situazione dei parcheggi è di fondamentale importanza.

  • Qual è il metodo utilizzato per la valutazione online?

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    La valutazione gratuita online viene effettuata con il metodo edonico, che consente di confrontare i prezzi di vendita di beni immobiliari simili, al fine di ottenere una stima del valore della proprietà.

  • Cos’è la valutazione edonica?

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    Il metodo del valore comparativo o il metodo statistico – così è anche chiamato il modello edonico – non deve essere eseguito sul posto. Per il calcolo del prezzo di mercato, si basa su vari criteri. Si procede con l’analisi di oltre 70 caratteristiche dell’immobile e il confronto con altre proprietà immobiliari equivalenti.

    Queste possono essere suddivise nelle seguenti caratteristiche principali:

    • Macro ubicazione
      Appartenenza a una regione, questo include fattori come le infrastrutture, le tasse, i servizi, i collegamenti di trasporto e la vicinanza ai posti di lavoro, ecc.
    • Micro ubicazione
      Distanza da scuole, negozi, strutture culturali, collegamenti di trasporto pubblico, aree ricreative e strutture amministrative
    • Informazioni quantitative sull’immobile
      Dimensioni della pianta, volume, spazio calpestabile, numero di stanze, ecc.
    • Informazioni qualitative sull’immobile 
      Anno di costruzione, condizione, standard delle finiture, ecc.
    • Informazioni specifiche che aumentano o diminuiscono il valore

    Il metodo di valutazione edonica è più indicato per gli immobili classici. Gli immobili esclusivi o le proprietà miste (residenziali e commerciali) richiedono invece, oltre ai dati statistici principali, esperienza e competenza professionale per fornire una valutazione del prezzo.

    Il valore finale determinato non deve essere equiparato al prezzo di acquisto effettivo, ma è semplicemente una valutazione del prezzo basata sui dati di mercato utilizzati per il confronto.

  • Quali proprietà possono essere valutate con questo strumento?

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    Grazie allo strumento di valutazione degli immobili, può procedere alla valutazione online della sua casa o del suo appartamento in Svizzera in modo gratuito e con pochi clic. Per determinare il valore di condomini, immobili da reddito e terreni edificabili, la invitiamo a mettersi in contatto con ImmoSky senza alcun vincolo. Per la conclusione positiva di una vendita, oltre alla valutazione online, è consigliabile richiedere la valutazione professionale della proprietà di uno dei nostri agenti.

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Domande frequenti sull'ipoteca

  • Qual è il modello di ipoteca giusto per me?

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    Ci sono diversi modelli di ipoteca. Qual è quello giusto per lei? Le possibilità finanziarie giocano un ruolo altrettanto importante quanto la disponibilità a correre rischi o l’andamento previsto dei tassi di interesse. In Svizzera ci sono tre tipi di ipoteca: ipoteca a tasso fisso, a tasso variabile e LIBOR (mutuo del mercato monetario). Per tutte le ipoteche, il tasso di interesse dipende dall’importo del prestito e dalla sua durata, dai tassi di interesse del mercato e dalla solvibilità creditizia del beneficiario.

  • Di quanto capitale proprio devo disporre per ottenere un’ipoteca?

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    Il capitale proprio di cui disporre è pari al 20%, di cui il 10% costituito da mezzi propri effettivi. Di questi fanno parte i risparmi, gli averi di previdenza del 3° pilastro o un’eredità anticipata. Gli averi della cassa pensioni, per esempio, non sono considerati mezzi propri reali.

  • Qual è l’importo dell’ipoteca che posso economicamente sostenere?

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    Gli interessi, le rate mensili (ammortamento), il mantenimento e le spese accessorie non possono superare il 33% del reddito lordo residuo. Questo è un prerequisito perché la banca approvi il finanziamento.

  • Di quali documenti ho bisogno per richiedere un finanziamento?

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    Per potere esaminare una richiesta di finanziamento, gli istituti di credito hanno bisogno dei documenti della proprietà immobiliare e di conoscere la sua attuale situazione finanziaria.
    Eventuali documenti mancanti ritardano l’elaborazione della richiesta, le chiediamo pertanto di preparare i seguenti documenti:

    download Lista di controllo della richiesta di finanziamento

    Se non dispone ancora di tutti i documenti, si metta in contatto con noi e la aiuteremo a ottenerli.

  • Quando è il momento giusto per richiedere un finanziamento a ImmoSky?

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    • Se vuole sapere in quale fascia di prezzo può iniziare a cercare un immobile
    • Quando ha già individuato un immobile ben preciso
    • Se vuole un secondo parere o un’offerta relativa alla sua banca di fiducia
  • Di quanto capitale proprio ho bisogno per ottenere un’ipoteca?

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    Il capitale proprio necessario è pari al 20%, di cui il 10% costituito da mezzi propri effettivi. Di questi fanno parte i risparmi, gli averi di previdenza del 3° pilastro o un’eredità anticipata. Gli averi della cassa pensioni, per esempio, non sono considerati mezzi propri reali.

  • Quali formule usa il calcolatore di mutui online?

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    L'impegno a finanziare la casa dei vostri sogni non è una coincidenza. Gli interessi, l'ammortamento (rimborso), la manutenzione e le spese accessorie non possono superare il 33% in relazione al restante reddito lordo. Avete bisogno di almeno il 20 % di capitale proprio, di cui il 10 % deve essere capitale proprio reale. I saldi a credito del fondo pensione non sono veri e propri fondi propri.

    Per calcolare l'accessibilità, utilizziamo un tasso d'interesse ipotecario del 5 % e spese accessorie dell'1 % del prezzo d'acquisto dell'immobile, creando così una solida base a lungo termine per il vostro finanziamento.
    Per questo calcolo, si presume che la seconda ipoteca sarà completamente pagata entro 15 anni.

  • Quali immobili posso permettermi?

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    Gli interessi, il rimborso mensile (ammortamento), la manutenzione e le spese accessorie non possono superare il 33% in relazione al restante reddito lordo. Questo è un prerequisito per un impegno di finanziamento con un'istituzione finanziaria.

    Determini il suo budget con il nostro calcolatore di mutui gratuito:

    Per Calcolatore ipoteche

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Vuole vendere la sua proprietà immobiliare e desidera avvalersi di un supporto professionale? I nostri consulenti esperti saranno lieti di assisterla.

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