Ablauf einer kostenlosen Immobilienbewertung

Handbuch | Bewertung

Wer seine Liegenschaft verkaufen möchte, steht am Anfang meist vor derselben Frage: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Der Marktwert ist die entscheidende Grundlage für alles, was danach kommt – die Preisstrategie, die Vermarktung, die Verhandlungen. Und genau hier setzt die kostenlose Immobilienbewertung an. Sie liefert eine erste, fundierte Einschätzung, ohne dass man dafür tief in die Tasche greifen muss. Doch wie läuft eine solche Bewertung eigentlich ab – und was darf man davon erwarten?

Zwei Wege zur Bewertung: online oder mit Experten

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, den Wert einer Liegenschaft einzuschätzen: die schnelle Online-Bewertung und die detailliertere Expertenbewertung vor Ort. Beide haben ihre Berechtigung – je nachdem, in welcher Phase des Verkaufsprozesses man sich befindet und wie genau die Einschätzung sein soll.

Die Online-Bewertung: schnell und unkompliziert

Die kostenlose Online-Immobilienbewertung ist der einfachste Einstieg. In wenigen Minuten gibt man die wichtigsten Eckdaten der Immobilie ein – Lage, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Zustand – und erhält anschliessend einen ersten Richtwert. Dieser basiert auf statistischen Vergleichsdaten aus einer umfangreichen Datenbank mit realen Transaktionen.

Wichtig zu verstehen: Eine Online-Bewertung ist eine Grobschätzung. Sie gibt eine realistische Orientierung, ersetzt aber keine professionelle Analyse. Besonders bei aussergewöhnlichen Objekten, Liebhaberliegenschaften oder gemischten Immobilien stösst das rein statistische Modell an seine Grenzen, weil individuelle Eigenschaften wie ein besonderer Ausbaustandard oder eine aussergewöhnliche Lage nur bedingt abgebildet werden können.

Dennoch ist sie ein wertvoller erster Schritt: Sie hilft Eigentümerinnen und Eigentümern, sich zu orientieren, realistische Erwartungen zu entwickeln und den nächsten Schritt gezielter anzugehen. Wer möchte, kann sein Haus gratis online schätzen lassen und sich so in wenigen Minuten einen soliden Ausgangspunkt verschaffen.

Die Expertenbewertung: präzise und aussagekräftig

Wer den Verkauf ernsthaft in Angriff nehmen möchte, kommt um eine professionelle Bewertung nicht herum. Dabei kontaktiert ein erfahrener Experte die Eigentümerschaft, um die relevanten Daten aufzunehmen. Zu den wichtigsten Informationen gehören:

Grundrissgrösse, Nutzfläche und Zimmeranzahl
Baujahr und aktueller Zustand des Objekts
Ausbaustandard und getätigte Investitionen
Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Besondere wertsteigernde oder wertmindernde Merkmale

Auf Basis dieser Angaben wird der aktuelle Marktwert mit einem anerkannten Bewertungstool eines renommierten Instituts ermittelt. Dieses greift auf eine umfangreiche Datenbank mit Vergleichstransaktionen zurück und liefert eine fundierte, marktgerechte Einschätzung.

Was die hedonische Bewertungsmethode ist

Die meisten professionellen Bewertungen in der Schweiz basieren heute auf der sogenannten hedonischen Methode – auch Vergleichswertmethode oder statistische Methode genannt. Das Prinzip dahinter ist einfach: Eine Immobilie wird anhand von über 70 Eigenschaften erfasst und mit einer Vielzahl vergleichbarer Objekte abgeglichen. Daraus ergibt sich ein statistisch fundierter Marktwert.

Was die hedonische Methode berücksichtigt

Die Eigenschaften einer Liegenschaft lassen sich dabei in mehrere Hauptkategorien gliedern. Zur Makrolage zählen Faktoren wie die Zugehörigkeit zu einer Region, die Infrastruktur, Steuern, Dienstleistungsangebote und die Nähe zu Arbeitsplätzen. Die Mikrolage wiederum betrifft die direkte Umgebung: Distanz zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Erholungsgebieten. Dazu kommen quantitative Objektinformationen wie Grundrissgrösse, Volumen und Nutzfläche sowie qualitative Faktoren wie Baujahr, Zustand und Ausbaustandard.

Wo die Methode an Grenzen stösst

Die hedonische Bewertungsmethode eignet sich hervorragend für klassische Wohn- und Renditeobjekte. Bei Liebhaberliegenschaften, exklusiven Villen oder gemischten Liegenschaften mit Wohn- und Geschäftsnutzung sind ergänzende Erfahrungswerte und eine individuelle Einschätzung durch einen Experten unerlässlich. Der ermittelte Wert ist zudem nicht mit dem effektiven Kaufpreis gleichzusetzen – er stellt eine Preiseinschätzung auf Basis aktueller Marktdaten dar, die als Grundlage für die Festlegung des Angebotspreises dient.

Was nach der Bewertung kommt

Eine Immobilienbewertung ist kein Selbstzweck – sie ist der erste Schritt auf dem Weg zu einem erfolgreichen Verkauf. Auf Basis des ermittelten Marktwertes wird ein wettbewerbsfähiger Angebotspreis festgelegt. Dieser ist entscheidend: Ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab und verlängert die Verkaufsdauer. Ein zu niedriger Preis verschenkt bares Geld. Der richtige Preis hingegen schafft Nachfrage, verkürzt den Verkaufsprozess und führt im besten Fall zu mehreren ernsthaften Kaufinteressenten gleichzeitig.

Neben dem Preis liefert eine gute Bewertung auch wichtige Anhaltspunkte für die Vermarktungsstrategie: Welche Zielgruppe kommt für das Objekt infrage? Welche Stärken sollten betont werden? Gibt es Massnahmen – etwa kleinere Renovierungen oder eine ansprechende Präsentation – die den Verkaufswert noch steigern könnten?

Folgende Unterlagen sollten für den Verkaufsprozess bereitgehalten werden:

Grundbuchauszug sowie Baupläne und Grundrisspläne
Gebäudeversicherungsnachweis und Nebenkosten der letzten zwei Jahre
Amtliche Schätzung, sofern vorhanden, sowie eine Aufstellung der getätigten Investitionen

Die ImmoSky AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer von der ersten Bewertung bis zum Verkaufsabschluss – mit einer professionellen Immobilienbewertung in der Schweiz, die auf anerkannten Methoden und fundiertem Marktwissen basiert. Wer den Wert seiner Liegenschaft kennen möchte, kann jederzeit unverbindlich eine kostenlose Ersteinschätzung anfordern und so den ersten Schritt in Richtung eines erfolgreichen Verkaufs machen.