Eigenkapital beim Immobilienkauf

Handbuch | Finanzierung

Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, braucht vor allem eines: genug Eigenkapital. Es ist die erste und wichtigste Voraussetzung für eine Finanzierungszusage – und gleichzeitig der Punkt, an dem viele Kaufträume scheitern, besonders in einem Markt mit hohen Immobilienpreisen. Wer das Thema Eigenkapital frühzeitig angeht, versteht, woher es kommen kann, wie viel wirklich nötig ist und wie man es gezielt aufbaut, und schafft so die beste Ausgangslage für den eigenen Immobilienkauf. Dieser Text erklärt die wichtigsten Grundlagen – verständlich und ohne unnötigen Fachjargon.

Wie viel Eigenkapital braucht man?

Die Mindestanforderung in der Schweiz ist klar geregelt: Wer eine Immobilie kauft, muss mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen. Bei einer Immobilie im Wert von 800'000 Franken sind das 160'000 Franken. Die Bank finanziert maximal 80 Prozent – das entspricht dem sogenannten Belehnungswert.

Aber nicht nur die Höhe des Eigenkapitals zählt, sondern auch seine Herkunft. «Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in der Schweiz?» – mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen. Das bedeutet: Ersparnisse auf Bank- oder Sparkonten, Wertschriften, Erbschaften, Schenkungen oder Guthaben aus der Säule 3a. Die anderen 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen – aber dieser Weg hat Konsequenzen, die gut überlegt sein wollen.

Warum die Herkunft des Eigenkapitals zählt

Banken unterscheiden zwischen hartem und weichem Eigenkapital, weil es um Nachhaltigkeit geht. Wer 10 Prozent aus der Pensionskasse vorbeziehen muss, hat damit seine Altersvorsorge reduziert. Das ist nicht verboten, aber es entstehen Lücken in der Rentenkasse, die später zu tieferen Altersleistungen führen. Zudem fallen beim Vorbezug Steuern an, die den tatsächlichen Nutzen reduzieren.

Wer daher mehr als 10 Prozent hartes Eigenkapital mitbringen kann, ist in einer deutlich besseren Ausgangsposition – sowohl für die Finanzierungszusage als auch für die langfristige finanzielle Sicherheit.

Woher kann Eigenkapital kommen?

Eigenkapital entsteht nicht über Nacht – und es fliesst aus verschiedenen Quellen. Die häufigsten sind:

Ersparnisse und Bankguthaben
Wertschriften wie Aktien oder Obligationen
Guthaben aus der Säule 3a (gebundene Vorsorge)
Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule)
Erbschaften oder Schenkungen von Eltern oder Grosseltern
Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie

In der Praxis kombinieren viele Käufer mehrere dieser Quellen. Wer rechtzeitig mit dem Aufbau beginnt – beispielsweise durch regelmässige Einzahlungen in die Säule 3a – kann über die Jahre ein erhebliches Eigenkapitalpolster aufbauen.

Säule 3a gezielt nutzen

Die Säule 3a ist eines der effizientesten Instrumente zum Eigenkapitalaufbau in der Schweiz. Einzahlungen sind steuerlich abzugsfähig, das Guthaben wächst steuerbegünstigt an, und beim Vorbezug für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum wird es zu einem reduzierten Sondersteuersatz besteuert. Wer früh anfängt und konsequent einzahlt, kann so über viele Jahre einen substanziellen Betrag ansparen.

Wichtig: Der Vorbezug aus der Säule 3a ist an Bedingungen geknüpft. Er darf nur für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden, und das Guthaben muss bei einem Verkauf der Immobilie unter bestimmten Umständen zurückbezahlt werden.

Mehr Eigenkapital – konkrete Vorteile

Wer mehr als das Minimum an Eigenkapital mitbringt, profitiert in mehrfacher Hinsicht. Erstens sinkt die Hypothekarsumme, was die monatlichen Zinskosten reduziert. Zweitens verbessert sich die Tragbarkeit – ein entscheidendes Kriterium bei der Kreditvergabe. Drittens sind die Konditionen der Bank oft besser, wenn die Belehnung tiefer ist: Ein tieferer Belehnungsgrad bedeutet weniger Risiko für die Bank, was sich in günstigeren Zinssätzen niederschlagen kann.

Und viertens bietet mehr Eigenkapital einen Puffer. Wenn die Immobilienpreise fallen und die Liegenschaft an Wert verliert, bleibt mehr Sicherheitsabstand – und das Risiko einer Überbelehnung sinkt.

Eigenkapital beim gleichzeitigen Kauf und Verkauf

Eine besondere Situation entsteht, wenn jemand gleichzeitig eine Immobilie verkauft und eine neue kauft. Der Erlös aus dem Verkauf – nach Abzug der bestehenden Hypothek und der Grundstückgewinnsteuer – kann als Eigenkapital für den Neukauf eingesetzt werden. Das klingt einfach, ist aber zeitlich oft eine Herausforderung: Der Verkauf muss abgeschlossen und der Erlös verfügbar sein, bevor oder spätestens gleichzeitig mit dem neuen Kauf.

In solchen Situationen wird häufig eine Brückenfinanzierung eingesetzt: Die Bank stellt vorübergehend die benötigten Mittel zur Verfügung, bis der Erlös aus dem Verkauf eingeht. Diese Lösung ist praktisch, aber mit Kosten verbunden – weshalb eine sorgfältige Planung und ein enger Austausch mit der Bank unverzichtbar sind.

Frühzeitig planen ist der Schlüssel

Eigenkapital für einen Hauskauf in der Schweiz aufzubauen, braucht Zeit – meist mehrere Jahre. Wer zu spät damit beginnt, stösst beim Kauf an Grenzen, die sich nicht kurzfristig überwinden lassen. Wer hingegen früh anfängt, konsequent spart und die richtigen Instrumente nutzt, kann seine Ausgangslage schrittweise verbessern.

Eine realistische Bestandsaufnahme – wie viel Eigenkapital ist bereits vorhanden, woher kann zusätzliches kommen, und wie lange dauert der Aufbau – ist der erste Schritt. Wer dabei eine unabhängige Hypothekenberatung hinzuzieht, bekommt eine massgeschneiderte Einschätzung und einen klaren Plan, wie der Weg zum Wohneigentum konkret aussehen kann.