Immobilienverkauf mit bestehender Hypothek

Handbuch | Finanzierung

Eine der häufigsten Fragen, die Eigentümer beim Thema Immobilienverkauf beschäftigt, ist diese: «Kann ich mein Haus verkaufen, wenn die Hypothek noch läuft?» Die Antwort ist klar: Ja, das ist möglich – und in der Praxis sogar sehr häufig. Die meisten Immobilien in der Schweiz werden mit einer laufenden Hypothek verkauft. Dennoch bringt dieser Umstand einige Punkte mit sich, die man kennen und im Vorfeld klären sollte. Wer gut informiert ist, kann den Verkaufsprozess reibungslos gestalten und vermeidet unliebsame Überraschungen.

Was mit der Hypothek beim Verkauf passiert

Wenn eine Immobilie verkauft wird, wird in der Regel auch die darauf lastende Hypothek aufgelöst. Das geschieht beim Kaufabschluss: Der Käufer bezahlt den vereinbarten Kaufpreis, und aus diesem Betrag wird die bestehende Hypothek beim Kreditinstitut zurückbezahlt. Der verbleibende Erlös geht an den Verkäufer.

Dieser Vorgang klingt einfacher, als er manchmal ist – denn je nach Hypothekarmodell und Laufzeit können beim vorzeitigen Auflösen einer Hypothek Kosten entstehen. Wer eine Festhypothek abgeschlossen hat, die noch mehrere Jahre läuft, muss mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese Entschädigung soll die Bank für den entgangenen Zinsertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit entschädigen.

Variable Hypotheken versus Festhypotheken

Beim Umgang mit der Hypothek beim Verkauf macht es einen grossen Unterschied, welches Modell man gewählt hat. Eine variable Hypothek oder eine SARON-Hypothek lässt sich in der Regel mit einer kurzen Kündigungsfrist auflösen – die Kosten sind überschaubar.

Anders sieht es bei einer Festhypothek aus. Wer eine solche Hypothek vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit auflöst, muss die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Deren Höhe hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzinsniveau ab. In Phasen mit tiefen Zinsen kann diese Entschädigung erheblich sein – manchmal mehrere zehntausend Franken. Es empfiehlt sich deshalb, frühzeitig mit der Bank Kontakt aufzunehmen und eine Berechnung anzufordern.

Die Hypothek auf den Käufer übertragen

Eine Alternative zur vorzeitigen Auflösung ist die Übertragung der bestehenden Hypothek auf den Käufer. Das ist möglich, wenn die Bank zustimmt – und wenn der Käufer die Bonitätsanforderungen erfüllt. Für den Verkäufer hat diese Lösung den Vorteil, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Für den Käufer kann eine Übernahme attraktiv sein, wenn der bestehende Zinssatz tiefer ist als die aktuellen Marktkonditionen. In Phasen steigender Zinsen kann das ein echter Vorteil sein. Allerdings übernimmt der Käufer damit auch die Konditionen und die Restlaufzeit der bestehenden Hypothek – was nicht immer zu seinen Plänen passt.

Ob eine Übertragung möglich und sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab und sollte im Gespräch mit dem Kreditinstitut und einem erfahrenen Immobilienmakler oder Hypothekenberater geprüft werden.

Zwischenfinanzierung beim gleichzeitigen Kauf

Eine besondere Situation entsteht, wenn Verkäufer gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen möchten. Idealtypisch würde man die alte Immobilie verkaufen, den Erlös einsetzen und damit die neue Liegenschaft finanzieren. In der Praxis passen die Zeitpunkte jedoch selten perfekt zusammen – der Kauf der neuen Immobilie soll möglichst rasch erfolgen, der Verkauf der alten braucht aber noch Zeit.

In solchen Fällen kommt eine Zwischenfinanzierung ins Spiel. Die Bank stellt vorübergehend Mittel zur Verfügung, bis der Erlös aus dem Verkauf verfügbar ist. «Was passiert mit der Hypothek beim Hausverkauf?» – in diesem Szenario läuft die alte Hypothek weiter, während gleichzeitig die neue Finanzierung aufgebaut wird. Das bedeutet für eine gewisse Zeit eine Doppelbelastung, die finanziell tragbar sein muss.

Frühzeitig mit der Bank sprechen

Der wichtigste Rat bei einer laufenden Hypothek ist: frühzeitig das Gespräch mit der Bank suchen – lange bevor man inseriert. Dabei sollten folgende Fragen geklärt werden:

Welche Kosten entstehen bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek?
Ist eine Übertragung der Hypothek auf den Käufer möglich?
Welche Möglichkeiten gibt es für eine Zwischenfinanzierung?
Welche Unterlagen braucht die Bank für die Planung?

Diese Informationen beeinflussen die Kalkulation des Nettoerlöses und damit die Preisstrategie. Wer die Kosten der Hypothekenauflösung nicht kennt, kann den Mindestverkaufspreis nicht zuverlässig bestimmen.

Auswirkungen auf den Verkaufspreis

Die Hypothekarsituation hat direkte Auswirkungen auf den erzielbaren Nettoerlös. Ein hoher Auflösungsbetrag kann dazu führen, dass der Verkäufer einen höheren Angebotspreis anstreben muss, um am Ende mit dem gewünschten Betrag dazustehen. Das ist legitim – aber der Markt kennt keine persönlichen Kosten. Ein zu hoher Preis verlängert die Verkaufsdauer, unabhängig davon, was die Hypothek kostet.

Deshalb ist eine fundierte Immobilienbewertung auch in diesem Kontext der erste Schritt. Sie zeigt, welcher Preis am Markt realistisch ist – und auf dieser Basis lässt sich berechnen, was nach Hypothekenauflösung, Grundstückgewinnsteuer und weiteren Kosten tatsächlich übrig bleibt.

Je nach Kanton kommt beim Verkauf die Handänderungssteuer hinzu, und auch Gebühren für den Grundbucheintrag entstehen. Auf die Maklerprovision wird die Mehrwertsteuer von 8.1 % erhoben. Wer all diese Positionen im Vorfeld kennt, kann realistische Erwartungen entwickeln und den Verkaufsprozess souverän steuern.

Kein Hindernis, aber Vorbereitung ist nötig

Eine laufende Hypothek ist kein Hindernis für den Immobilienverkauf – aber sie erfordert mehr Vorbereitung als ein hypothekenfreies Objekt. Wer frühzeitig mit der Bank spricht, die Kosten kennt und einen erfahrenen Immobilienmakler an seiner Seite hat, kann auch mit laufender Hypothek einen erfolgreichen und reibungslosen Verkauf realisieren.