Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Handbuch | Finanzierung

Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, kommt an einem Thema nicht vorbei: der Finanzierung. Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Liegenschaft die grösste finanzielle Entscheidung ihres Lebens – und sie wird in aller Regel nicht aus dem Ersparten bezahlt, sondern zu einem grossen Teil fremdfinanziert. Das Schweizer Hypothekarsystem ist gut entwickelt und bietet verschiedene Modelle und Möglichkeiten. Wer die Grundlagen kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen, realistisch planen und am Ende die Finanzierungslösung wählen, die am besten zur eigenen Situation passt.

Eigenkapital: Die erste Voraussetzung

Bevor über eine Hypothek nachgedacht werden kann, braucht es Eigenkapital. In der Schweiz verlangen Banken grundsätzlich, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stammen. Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 800'000 Franken kaufen möchte, muss mindestens 160'000 Franken Eigenkapital mitbringen.

Dabei gilt eine wichtige Einschränkung: Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen aus «hartem» Eigenkapital stammen – also aus Ersparnissen, Wertschriften, einer Erbschaft oder einem Schenkungsbetrag. Die zweite Hälfte des Eigenkapitals kann aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a stammen, wobei beim Vorbezug aus der Pensionskasse Steuern anfallen.

«Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in der Schweiz?» – die Antwort ist klar: mindestens 20 Prozent, wobei mindestens die Hälfte davon aus eigenen flüssigen Mitteln stammen muss. Wer mehr Eigenkapital einbringt, reduziert seine Hypothekarlast und damit die monatlichen Kosten.

Tragbarkeit: Was sich wirklich leisten lässt

Neben dem Eigenkapital prüfen Banken die Tragbarkeit der Finanzierung. Dabei wird berechnet, ob die laufenden Kosten der Immobilie im Verhältnis zum Einkommen tragbar sind. Als Faustregel gilt: Die Gesamtkosten – bestehend aus Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhaltskosten – dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Wichtig zu verstehen: Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Marktzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent. Das soll sicherstellen, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, wenn die Zinsen künftig steigen. «Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek?» – das Einkommen wird durch drei geteilt, und dieser Betrag muss die kalkulierten Kosten decken. Wer diese Rechnung vorab selbst durchführt, weiss realistisch, welche Kaufpreise infrage kommen.

Hypothekarmodelle im Überblick

Wer die Eigenkapital- und Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, kann zwischen verschiedenen Hypothekarmodellen wählen. Die drei wichtigsten sind die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek.

Die Festhypothek bietet Planungssicherheit: Zinssatz und Laufzeit werden für einen fixen Zeitraum vereinbart – typischerweise zwei bis zehn Jahre, manchmal länger. Wer weiss, was er monatlich zahlt, kann langfristig besser planen. Der Nachteil: Bei einem vorzeitigen Auflösen der Hypothek – etwa beim Immobilienverkauf – können hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Die SARON-Hypothek (vormals Libor-Hypothek) ist an den kurzfristigen Geldmarktzins gekoppelt und passt sich periodisch an. Sie war in Tiefzinsphasen besonders attraktiv, birgt aber das Risiko steigender Kosten, wenn die Zinsen anziehen. Diese Variante eignet sich für Käufer, die Zinsflexibilität schätzen und ein gewisses Risiko tragen können.

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit und kann mit einer kurzen Kündigungsfrist aufgelöst werden. Sie ist heute seltener geworden, kann aber in bestimmten Situationen – zum Beispiel wenn ein baldiger Verkauf geplant ist – sinnvoll sein.

Hypothek vergleichen lohnt sich

Die Konditionen unterscheiden sich je nach Anbieter teils erheblich. Neben Banken bieten auch Versicherungen, Pensionskassen und unabhängige Hypothekenvermittler Finanzierungslösungen an. Wer verschiedene Angebote einholt und vergleicht, kann über die Laufzeit einer Hypothek erheblich sparen. Selbst ein Unterschied von 0,1 Prozentpunkten beim Zinssatz macht bei einer Hypothek von 600'000 Franken über zehn Jahre mehrere tausend Franken aus.

Amortisation: Pflicht und Strategie

Eine Hypothek muss in der Schweiz teilweise zurückbezahlt werden – man spricht von Amortisation. Banken verlangen in der Regel, dass die Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert wird. Das ist die sogenannte indirekte Amortisation, bei der die Rückzahlungen in die Säule 3a einbezahlt werden und damit steuerlich abzugsfähig sind.

Bei der direkten Amortisation wird die Hypothek hingegen laufend direkt reduziert. Das verringert die Zinsbelastung über die Zeit, reduziert aber gleichzeitig die steuerlich abzugsfähigen Hypothekarzinsen. Welche Variante sinnvoller ist, hängt von der persönlichen Situation ab und sollte mit einem Finanzierungsexperten besprochen werden.

Folgende Punkte zusammengefasst

Wer eine Immobilie in der Schweiz finanzieren möchte, sollte sich folgende Eckpunkte merken:

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital, davon mindestens die Hälfte aus eigenen flüssigen Mitteln
Tragbarkeit: Gesamtkosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen – berechnet mit kalkulatorischem Zinssatz von rund 5 Prozent
Verschiedene Hypothekarmodelle haben unterschiedliche Vor- und Nachteile – je nach Lebenssituation und Risikobereitschaft
Angebote von mehreren Anbietern vergleichen, um die besten Konditionen zu finden
Amortisationsstrategie sorgfältig wählen und steuerliche Aspekte einbeziehen

Beratung zahlt sich aus

Die Immobilienfinanzierung ist komplex – und die richtigen Entscheidungen am Anfang wirken sich über Jahrzehnte aus. Eine unabhängige Hypothekenberatung hilft dabei, die eigene Situation realistisch einzuschätzen, verschiedene Modelle zu vergleichen und die Finanzierung optimal auf die persönlichen Ziele abzustimmen. Wer gut beraten ist, geht nicht nur mit mehr Sicherheit in den Kaufprozess – sondern auch mit einem klaren Plan, wie die Finanzierung langfristig tragbar bleibt.