Tragbarkeit einer Hypothek berechnen

Handbuch | Finanzierung

Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen möchte, stösst früher oder später auf den Begriff Tragbarkeit. Dahinter steckt eine einfache, aber wichtige Frage: Kann sich jemand die laufenden Kosten einer Hypothek dauerhaft leisten – auch wenn die Zinsen steigen? Banken stellen diese Frage systematisch und prüfen sie anhand klarer Kriterien, bevor sie einen Kredit gewähren. Wer die Tragbarkeitsrechnung versteht, kann seinen finanziellen Spielraum realistisch einschätzen, unnötige Enttäuschungen vermeiden und gezielt auf den Immobilienkauf hinarbeiten.

Was Tragbarkeit bedeutet

Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten einer Immobilienfinanzierung und dem Einkommen des Käufers. In der Schweiz gilt die Faustregel: Die gesamten Wohnkosten dürfen einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Das klingt überschaubar – ist in der Praxis aber anspruchsvoller, als viele denken, weil Banken dabei nicht den aktuellen Marktzins verwenden, sondern einen kalkulatorischen Zinssatz.

Dieser kalkulatorische Zinssatz liegt traditionell bei rund fünf Prozent – deutlich über dem, was heute tatsächlich bezahlt wird. Der Grund: Banken wollen sicherstellen, dass die Finanzierung auch dann noch tragbar ist, wenn die Zinsen in Zukunft steigen. Das schützt sowohl die Bank als auch den Käufer vor einer Überschuldung in einem veränderten Zinsumfeld.

Die drei Kostenkomponenten

In die Tragbarkeitsberechnung fliessen drei Kostenblöcke ein. Erstens die Hypothekarzinsen: berechnet mit dem kalkulatorischen Zinssatz von rund fünf Prozent auf die Hypothekarsumme. Zweitens die Amortisation: die Pflicht zur schrittweisen Rückzahlung der Hypothek, bis sie auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert ist – in der Regel über 15 Jahre. Drittens die Unterhalts- und Nebenkosten: Banken rechnen pauschal mit einem Prozent des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt, Reparaturen und Betrieb.

«Wie berechnet man die Tragbarkeit einer Hypothek?» – alle drei Kostenkomponenten werden addiert und mit dem Bruttoeinkommen verglichen. Das Resultat muss unter einem Drittel des Jahresbruttoeinkommens liegen.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Um die Tragbarkeitsberechnung greifbar zu machen, hilft ein konkretes Beispiel. Angenommen, jemand möchte eine Immobilie im Wert von einer Million Franken kaufen. Er bringt 200'000 Franken Eigenkapital mit – also 20 Prozent – und benötigt eine Hypothek von 800'000 Franken.

Die Berechnung sieht dann so aus: Zinsen bei 5 Prozent auf 800'000 Franken ergeben 40'000 Franken pro Jahr. Die Amortisation beläuft sich auf rund 13'333 Franken jährlich, um die Hypothek in 15 Jahren auf zwei Drittel zu reduzieren. Die Unterhaltskosten betragen 1 Prozent von einer Million, also 10'000 Franken pro Jahr. Insgesamt entstehen jährliche Kosten von rund 63'333 Franken.

Damit diese Kosten die Tragbarkeitsgrenze nicht überschreiten, muss das Jahresbruttoeinkommen mindestens das Dreifache betragen – also rund 190'000 Franken. Wer weniger verdient, müsste entweder mehr Eigenkapital einbringen oder eine günstigere Immobilie ins Auge fassen.

Was zählt als Einkommen?

Beim Einkommen berücksichtigen Banken in der Regel das gesicherte, regelmässige Erwerbseinkommen – also den Lohn aus einer Festanstellung. Bonuszahlungen, Provisionen oder Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit werden nur teilweise oder gar nicht angerechnet, weil sie als weniger verlässlich gelten.

Bei Paaren wird das gemeinsame Einkommen herangezogen. Das erhöht die Kaufkraft, schafft aber auch eine gemeinsame Verpflichtung. Wer als Paar kauft, sollte die finanziellen Konsequenzen auch für den Fall einer Trennung oder eines Einkommensausfalls durchdenken.

Eigenkapital und Tragbarkeit im Zusammenspiel

Eigenkapital und Tragbarkeit sind zwei separate Kriterien – aber sie beeinflussen sich gegenseitig. Wer mehr Eigenkapital einbringt, reduziert die Hypothekarsumme und damit auch die kalkulierten Zinskosten. Das verbessert die Tragbarkeit direkt. «Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in der Schweiz?» – mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sind Pflicht, aber wer mehr mitbringt, schafft sich mehr Spielraum.

Umgekehrt hilft mehr Einkommen wenig, wenn das Eigenkapital fehlt. Beide Kriterien müssen gleichzeitig erfüllt sein – das ist in der Praxis die eigentliche Hürde für viele Kaufinteressenten, insbesondere in Hochpreisregionen.

Tragbarkeit verbessern: Was ist möglich?

Wer die Tragbarkeitsberechnung knapp nicht erfüllt, hat verschiedene Möglichkeiten, die Situation zu verbessern:

Mehr Eigenkapital einbringen – etwa durch Vorbezug der Säule 3a oder der Pensionskasse
Eine günstigere Immobilie suchen, die eine tiefere Hypothek erfordert
Das Einkommen erhöhen – was kurzfristig schwer beeinflussbar ist, aber langfristig wirkt
Eine zweite Person in die Finanzierung einbeziehen, um das gemeinsame Einkommen zu erhöhen

Wichtig zu wissen: Der Vorbezug aus der Pensionskasse hat steuerliche Konsequenzen und reduziert die künftige Altersrente. Diese Entscheidung sollte sorgfältig abgewogen werden.

Online-Rechner als erste Orientierung

Ein Hypothekenrechner liefert eine schnelle erste Einschätzung der Tragbarkeit. Man gibt Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen ein und sieht sofort, ob die Finanzierung grundsätzlich darstellbar wäre. Diese Tools sind nützlich für eine erste Orientierung – ersetzen aber keine persönliche Beratung, weil individuelle Faktoren wie Einkommensstruktur, bestehende Verpflichtungen oder Sondervermögen nicht automatisch berücksichtigt werden.

Realistisch planen zahlt sich aus

Die Tragbarkeitsberechnung ist keine bürokratische Hürde, sondern ein sinnvoller Schutz. Sie verhindert, dass Menschen eine Immobilie kaufen, die sie sich langfristig nicht leisten können. Wer die eigene Situation frühzeitig realistisch einschätzt, kann gezielt auf den Kauf hinarbeiten – und wenn der Moment kommt, mit Zuversicht in die Finanzierungsgespräche gehen.